Многие люди сегодня планируют покупать жилье за границей. В каждой стране есть свои особенности, которые необходимо знать и учитывать, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.
В интервью порталу Нерухомі эксперт по польской недвижимости Евгения Кубова рассказала о приобретении жилья в Варшаве и других городах Польши и дала читателям немало полезных советов, которые стоит принять во внимание.
"Я приехала в Польшу в двадцать один год — и уже на третий день в Варшаве меня взяли на работу"
– Для многих украинцев иметь собственное жилье в Польше – это вопрос безопасности и стабильности, – говорит Евгения Кубова. – Многим людям хочется иметь свой крышу над головой в стране ЕС. Кроме того, польская недвижимость – это инструмент сохранения и приумножения капитала.
– Какие плюсы и минусы проживания в Польше?
– По моему опыту за одиннадцать лет проживания в Варшаве плюсов много. Прежде всего, украинцам легко понять и выучить польский язык. Во-вторых, в Польше относительно доступны медицина и образование (особенно по сравнению со многими странами ЕС). В-третьих, рынок труда и бизнеса открыт для иностранцев. Здесь есть все комфортные для жизни условия. Что касается минусов, как и во многих других странах Европы, приходится сталкиваться с бюрократией.
– Какие существующие стереотипы вы хотели бы развенчать?
– Самый большой стереотип заключается в том, что поляки нас не любят. Это один из самых болезненных и неправдивых мифов. Неприятные ситуации могут случаться в любой стране, но делать обобщения на основе отдельных историй неправильно и несправедливо. Мой опыт другой: я приехала в Польшу в двадцать один год – и уже на третий день в Варшаве меня взяли на работу. Банки, нотариусы, застройщики, с которыми мне приходилось иметь дело, всегда были профессиональными и корректными. Польские партнеры в бизнесе поддерживали меня даже в сложные периоды. Я видела много уважения, доброжелательности и готовности помочь, особенно когда в Украине началась полномасштабная война. Так и сегодня. В Польше, как и везде, есть разные люди, но точно не стоит приезжать с установкой "нас здесь не ждут". Это неправда.
"Разница между ценой квадратного метра в Варшаве и в пригороде может достигать 20–40 процентов"
– Какие цены на жилье в Польше, в частности в Варшаве и пригороде?
– Цифры постоянно колеблются. Сейчас они такие. Средняя цена квадратного метра в Варшаве около 3 950 – 4 200 евро. В центре столицы – ориентировочно около 4 650 евро и выше. В пригороде Варшавы (Марки, Зомбки, Пястув, Прушкув) можно найти жилье на двадцать процентов дешевле, чем в столице. Жилье в Кракове, Вроцлаве, Гданьске дешевле, чем в Варшаве. Средние цены – 2790 – 3490 евро за квадратный метр. В Лодзи, Катовице, Люблине обычно цены еще ниже, но все зависит от района и состояния дома.
– Где в Польше лучше, по вашему мнению, покупать жилье?
– Нет одного правильного ответа. Все зависит от вашей цели. Жить и работать, пожалуй, лучше в Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Гданьске. Здесь большие рынки труда, есть выбор учебных и медицинских заведений. Конечно, в Варшаве самый сильный рынок труда и аренды в стране, лучшая ликвидность жилья: легче продать, сдать в аренду. Столицы всегда притягивают капитал - и внутренний, и иностранный, поэтому здесь большой потенциал для инвестиций. Если хотите сдавать жилье туристам в аренду, стоит покупать недвижимость в Гданьске, Сопоте, Кракове. Города с ярким туристическим потоком дают самую высокую сезонную загрузку для посуточной аренды. Частично сюда относится и Вроцлав. Варшава - не классический туристический город, посуточная аренда здесь тоже работает прекрасно, но с другим профилем гостей. В столицу приезжают преимущественно не отдыхающие, а бизнес-туристы, участники конференций, выставок, тренингов, сотрудники международных компаний.
– Большая ли разница в ценах на жилье в Варшаве и пригороде? Что лучше выбрать: большую квартиру в пригороде или маленькую в Варшаве?
– В зависимости от локации, новизны дома и транспорта разница между ценой квадратного метра в Варшаве и в пригороде может достигать 20–40 процентов. Что лучше выбрать? Для семьи с детьми, которая много времени проводит дома, часто выигрышным вариантом является большая квартира или дом в пригороде: пространство, тишина, парки, сад... Для молодой пары или одного человека логичнее иметь меньшую квартиру в Варшаве, но ближе к метро и вообще к центру. Многие люди выбирают большое жилье в пригороде, но при этом с очень четко выстроенной логистикой. Рядом должны быть работа, школа и секции для детей, важно хорошее транспортное сообщение с Варшавой.
– Сейчас в средствах массовой информации много пишут о появлении диких кабанов в пригороде Варшавы. Это действительно проблема? Как можно обезопасить свое жилье?
– Да, это не миф. В окрестностях, близ лесов, дикие кабаны встречаются довольно часто, есть даже официальные рекомендации по обращению с ними. Эти животные в основном не агрессивны, если их не провоцировать и не подкармливать, но могут портить почву, газоны, заборы. Риски больше там, где прямой выход в лес, поля и мало плотной застройки. Чтобы минимизировать дискомфорт, нужно позаботиться о нормальном заборе – "символическая" сетка не подойдет. Не стоит оставлять мусор и еду на участке или подкармливать диких животных. К сожалению, люди часто сами приучают их приходить. Советую выбирать участки, где уже есть застройка и соседи, а не "один дом в поле". Я бы сказала так: дикие кабаны – фактор, который нужно учесть, а не причина отказаться от дома мечты, если все остальное вас устраивает.
"Энергоэффективность в Польше – не "бонус", а четкий инструмент контроля качества строительства"
– Чем отличается польское жилье от украинского?
– Что касается квартир, в Польше обычно меньшие метражи, чем в Украине. Студии 20–30 м² и двухкомнатные 35–45 м² – это обычный стандарт. В Польше много внимания уделяют функциональности жилья и наличию зон хранения вещей, а также подземному паркингу. Что касается частных домов, то участки часто более компактные, чем в Украине. В Польше несколько иной подход к утеплению, энергосбережению, отоплению. И еще важный момент: польские "spółdzielnie" и wspólnoty (аналоги ОСМД) очень активно управляют домами: создают фонды ремонта, устанавливают правила. Все это делается ради комфортной жизни жильцов.
– В чем особенности подходов к утеплению, энергосбережению и отоплению в Польше?
– Здесь вопрос энергоэффективности – это не "желательно", а четкая строительная норма, которая из года в год становится все более строгой. За последние годы произошли важные изменения. С 2021 года в Польше действует стандарт WT2021, обязательный для всех новых домов и крупных реконструкций. Он регулирует минимальную теплоизоляцию стен, кровли, пола, а также типы и параметры окон, максимальные теплопотери здания, уровень потребления энергии, требования к вентиляции, герметичности и системам отопления. Экотехнологии становятся стандартом. То, что еще 5–7 лет назад считалось "премиумом", сегодня в Польше обычная практика. Например, в таунхаусах и новых частных домах очень часто есть тепловой насос как основной источник отопления, рекуперация — вентиляция с возвратом тепла, солнечные панели, очень качественная теплоизоляция и энергосберегающие окна, системы "smart home", управляющие потреблением тепла. Для покупателя это означает более низкие ежемесячные расходы на содержание жилья, стабильный микроклимат в помещениях, меньше рисков ремонта систем отопления, более высокую ликвидность объекта в будущем. Сертификат энергетической эффективности обязателен. С апреля 2023 года при каждой сделке купли-продажи или даже аренды жилья владелец обязан предоставить покупателю или арендатору сертификат энергетической эффективности (tzw. "świadectwo charakterystyki energetycznej"). В нем указано, сколько энергии потребляет дом, насколько хорошо он сохраняет тепло, какова его герметичность, какие системы отопления используются. Это дает покупателю или арендатору полное понимание, каковы будут расходы на содержание жилья и насколько оно энергоэффективно. Таким образом, энергоэффективность в Польше - не "бонус", а четкий инструмент контроля качества строительства.
– Что лучше выбрать: жилье на вторичном рынке или в новостройке?
– Это вечный вопрос как "чай или кофе". Новостройка – это современная планировка, энергоэффективность, новые лифты и коммуникации. Из минусов – риск задержек в сдаче объекта, если вы купили жилье в доме, который еще строится, иногда слабая инфраструктура на старте. Что касается вторички, из плюсов то, что сразу видите, что покупаете. К тому же, вторичка – это часто лучшие локации. Из минусов – старые коммуникации, необходимость делать ремонт.
"Чтобы избежать разочарований, необходимо проводить полную юридическую и техническую проверку объекта"
– Можно ли влиять на отделку в новостройке?
– Да, в Польше это обычная практика, но зависит от застройщика и этапа строительства. На ранних стадиях вы можете заказать индивидуальные изменения в планировке (перенос стен, розетки, дополнительные точки света), иногда – изменить расположение сантехники. Чем ближе к завершению, тем меньше возможностей для изменений.
– И правда ли, что застройщики могут что-то предлагать в подарок?
– Некоторые застройщики могут предложить со скидкой место в паркинге или базовую "wykończenie pod klucz" (отделку под ключ).
– Что это означает?
– Когда вы покупаете квартиру, которая уже строится или только что построена, застройщик или подрядчик предлагает вариант "wykończenie pod klucz" – то есть квартира полностью готова к проживанию: стены покрашены, пол уложен, сантехника установлена, есть освещение и базовая кухня. То есть вам не нужно делать ремонт – просто переезжаете. Это удобно, но обычно дороже, чем купить "голые стены" и сделать отделку самостоятельно. В контексте рекламного маркетинга новостроек предложения рассматриваются покупателями как "плюс", но всегда нужно уточнять, что именно включает в себя такое предложение. Всегда советую смотреть не на слово "подарок", а на общую цену квадратного метра и условия договора. Ничего действительно бесплатного на рынке нет — все где-то заложено в калькуляцию.
— Какие неожиданности могут ждать при покупке жилья в Польше?
– Это могут быть "сюрпризы" в техническом состоянии вторичного рынка: скрытые дефекты, старые коммуникации, влага. Не добавляют положительных эмоций неожиданные расходы: взносы в сообщество, фонд ремонта, налоги, расходы на услуги нотариуса и переводчика. Важно обращать внимание на правовые нюансы: наличие совладельцев и есть ли прописанные люди. Чтобы избежать разочарований, необходимо проводить полную юридическую и техническую проверку объекта, рассчитывать финансовую модель "all in", а не только "цену за квадратный метр", работать с опытным профессиональным риелтором.
– Что нужно украинцам для покупки жилья в Польше?
– Минимальный базовый набор (если без ипотеки) – это документ, подтверждающий личность (паспорт), деньги и их прозрачное происхождение, счет в банке. Если говорим об ипотеке, то – стабильный доход в Польше, официальный контракт (Umowa o pracę или zlecenia/o dzieło, B2B, JDG и т.д.), легальность пребывания.
– Как выбрать профессионального риелтора, которому можно доверять?
– Есть несколько нюансов, на которые я советую обращать внимание. Во-первых, это наличие лицензии (licencja pośrednika w obrocie nieruchomościami). В Польше лицензия не обязательна, но на практике лицензированный риэлтор – это человек, который прошел профессиональное обучение и обязан соблюдать определенные стандарты. Если у специалиста есть лицензия, это большой плюс.
"Покупая жилье, стоит задать себе вопрос: кому я смогу это продать через 5–10 лет?"
– Как, покупая жилье, не стать жертвой мошенничества?
– Риэлтор, который работает легально, должен иметь свою компанию или быть частью агентства. Признаки легального специалиста: есть NIP (налоговый номер), собственная фирма (JDG) или специалист официально работает в агентстве. Профессиональный риэлтор подписывает договор с клиентом, а не договаривается на словах. Если человек не может показать NIP или работает "по кешу", я бы сразу отказалась от услуг. Также стоит знать об обязательном страховании OC (Odpowiedzialność Cywilna). В Польше каждый риэлтор, который работает профессионально, должен иметь страховку гражданской ответственности. Это защищает клиента, если вдруг риэлтор допустил ошибку в документах, что-то пропустил при проверке, неправильно проинформировал или его действия причинили клиенту финансовый ущерб. Страхование – это признак ответственности. Профессиональный риэлтор не скрывается: ведет блог или хотя бы страницы в соцсетях, показывает кейсы, имеет отзывы о деятельности. Если специалист "нигде не существует", я бы задумалась, стоит ли с ним иметь дело. Профессиональный риелтор говорит о рисках прямо, объясняет об ипотеке, юридических нюансах, проверках, не гонит вас подписывать что-то сегодня, видит потенциальные проблемы и говорит о них. Очень хорошо, когда риелтор становится вашим долгосрочным партнером во всех жилищных и инвест-решениях, а не "разовым посредником". Вот несколько базовых правил безопасности, на которые советую обратить внимание при покупке недвижимости. Никогда нельзя передавать задаток или резервацию наличными "на руки" без договора и подтверждения. Обязательно проверяйте право собственности в księdze wieczystej. Не верьте в истории "немедленно, потому что завтра поднимают цену". Не нужно соглашаться на условие "часть средств — официально, часть — в конверте". Необходимо пользоваться услугами нотариуса. В Польше без нотариуса операции с жильем не проводятся.
– Что такое флипинг?
– Флипинг – это покупка недвижимости с целью быстро перепродать дороже за счет ремонта, изменения назначения, разделения, покупки "ниже рыночной стоимости" (например, на аукционах). Чтобы не разочароваться, нужно иметь реалистичную финансовую модель: сколько средств пойдет на ремонт, налоги, учесть время простоя жилья. Нужно учитывать налог от перепродажи и другие сборы, понимать локацию – что там с спросом, а также иметь план Б: если не получится выгодно продать, сможете ли вы объект сдать в аренду?
– Легко ли продать при необходимости жилье в Польше?
– Якщо говоримо про Варшаву й інші великі міста, то так: при адекватній ціні й нормальному стані житла продаж можливий у розумні строки. Це живий ринок із попитом, навіть коли є корекції цін. Щодо нерухомості у малих містах та селах - тут уже все залежить від локації, ціни й типу покупця. Купуючи житло, варто поставити собі запитання: кому я зможу це продати через 5–10 років?
– Чим приваблює особисто вас життя у Варшаві?
– Я приїхала до Польщі у двадцять один рік разом із хлопцем, який тепер є моїм чоловіком, вступати на магістратуру. Ми жили в кімнаті у знайомих, я працювала вчителькою англійської мови, потім - рієлторкою. Згодом я створила агентство. У чоловіка – свої проєкти. У нас народилися двоє доньок. Мені подобається моя робота, завдяки якій я допомагаю людям втілювати у життя їхні мрії.