Современный рынок недвижимости Украины изобилует большим количеством рекламных объявлений с предложениями купли-продажи апартаментов. Однако не все покупатели понимают, что апартаменты и квартира не тождественны друг другу понятия. Более того, апартаменты не является определением квартиры класса люкс, как кто-то может считать.
Что такое апартаменты
На сегодняшний день определение термина "апартаменты" отсутствует в украинском законодательном поле. Это дает застройщикам плацдарм для манипулирования при формировании правового статуса объекта недвижимости путем отождествления апартаментов с квартирой.
Единственное правовое регулирование по апартаментам встречается в государственных строительных нормах о проектировании и строительстве гостиниц (ДБН 2.2.20:2008 "Будинки і споруди. Готелі"), где апартаменты относятся к номерам повышенной комфортности, которые могут включать дополнительные помещения и кухонное оборудование.
По сути, как для квартиры, так и для апартаментов общим является именно возможность проживания. Разница только в правовом статусе этих помещений и последствиях, вытекающих из них.
Фактически апартаменты могут быть составляющими гостиниц, апарт-комплексов, в связи с чем юридически являются жильем лишь для временного проживания. Именно этот законодательный признак "временное проживание" и не позволяет отнести апартаменты к жилому фонду (даже в случае проектирования апартаментов квартирного типа). Ведь квартира – это, прежде всего, законодательно определенная возможность постоянного (круглогодичного) проживания.
Таким образом, апартаменты не являются жильем в юридическом смысле.
Почему застройщики строят апартаменты, а не квартиры
В современном мире спрос на апартаменты растет за счет развития рыночных, экономических отношений, урбанизации и прироста людей в многомиллионных городах. Однако обычно украинские застройщики строят квартиры называя их апартаментами, когда градостроительное законодательство не позволяет легально осуществить строительство жилого комплекса. Основная причина – целевое назначение земельного участка. Изменение целевого назначения требует от застройщика не только дополнительного времени, но и значительных собственных финансовых расходов до начала строительства.
Апартаменты стали своеобразной лазейкой для возможности сооружения помещений для проживания на землях, которые не предусматривают возможности размещения жилищного строительства:
Земли рекреационного и оздоровительного назначения. Эти земли непригодны для размещения многоквартирного жилого дома, а вот строительство апарт-комплекса законом не запрещено.
Земли общественного назначения. Обычно путем строительства многофункционального комплекса, который относится к общественным зданиям, но предусматривает в составе здания различного назначения.
Однако есть две большие разницы, когда покупатель целенаправленно осуществлял инвестирование с целью получения прибыли от аренды для временного проживания (оценив все недостатки и преимущества такой инвестиции), и в случае приобретения квартиры в качестве собственного жилья с теми привилегиями, которые дает ее правовой статус.
К сожалению, сейчас маркетинговое отождествление двух различных по содержанию понятий "квартира" и "апартаменты" приводит к введению неопытного инвестора в заблуждение.
Почему инвесторы выбирают апартаменты
Во-первых, это удачная инвестиция, ведь стоимость квадратного метра в апартаментах значительно ниже, чем квартиры в пределах 10%.
Во-вторых, это возможность использовать апартаменты не только для проживания, но и для бизнеса, не тратя на это собственное время. Ведь этим занимается управляющая компания: начиная с обслуживания апартаментов и заканчивая поиском жителей, создает идеальные условия для получения пассивного дохода.
И в-третьих, это возможность проживать там, где законом не разрешено постоянное проживание. С земель культурно-оздоровительных потребностей, рекреационных, спортивных и туристических целей открываются уже совсем другие пейзажи и экологические условия.
Привилегии квартиры и недостатки апартаментов
Несмотря на очевидные плюсы апартаментов, "подводные камни" для их покупателей существуют. Попробуем выделить их в несколько блоков:
Оформить постоянную регистрацию места проживания в апартаментах невозможно из-за юридического статуса таких помещений. Отсутствие возможности получить "прописку" является минусом для тех, кто планирует покупать апартаменты как единственное жилье. Учитывая, что "регистрация места жительства" все еще имеет правовой вес института бывшей "прописки", есть услуги, которые можно получить только по месту регистрации (например, гарантированное место для ребенка в общеобразовательной школе; возможность проголосовать на выборах и т.д.).
Жители апартаментов не имеют возможности заключать прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. Этим занимается компания, которая обслуживает здание, поэтому договор заключается исключительно с ней, что также часто влияет на увеличение стоимости коммунальных услуг. К тому же ужителей апартаментов отсутствует право на создание ОСМД и на самостоятельный выбор обслуживающих компаний.
Владельцы апартаментов платят налог на недвижимость, однако в отличие от владельца квартиры, налоговая льгота по уменьшению налогооблагаемой базы на 60 кв. м не применяется. Таким образом, в 2020 году владелец квартиры общей площадью 60 кв.м освобождается от уплаты налога, тогда как владелец апартаментов такой же площади платит ставку налога за 1 кв установленную местным советом, что может достигать до 472 грн. Также на апартаменты не распространяется освобождение от налогообложения при продаже, если такое имущество находится в собственности более 3-х лет, в размере 5% ставки от цены договора.
Требования, устанавливаемые к строительству апартаментов не так высоки, как для квартир. Проектировщики апартаментов не обязаны заботиться о комфорте и здоровье людей и думать о необходимой инсоляции и уровне акустического шума, подъездных дорогах для скорой помощи и доступности для маломобильных групп населения. Ведь по авторскому и проектному замыслу апартаменты предусматривают только временное проживание или ночлег. Требовать соблюдения норм для строительства жилья от застройщика в случае строительства апартаментов нет юридических оснований. Этот вопрос остается на усмотрение и на совести застройщика.
Конечно, на плюсы и минусы обращать внимание всегда надо покупателю, но можно отметить, что на рынке Украины адаптация новых форматов еще не завершена. А значит, следует внедрять изменения для создания прозрачного рынка недвижимости, честных и одинаковых правил для всех участников строительства.