В Украине все строительные объекты оценивают по классам последствий: незначительный, средний и значительный. Класс присваивается объекту на этапе проектирования. Однако застройщики часто намеренно устанавливают его неверно. Рассмотрим, почему так происходит и чем это грозит инвестору.
Что такое класс последствий
Класс последствий (ответственности) зданий и сооружений – это характеристика уровня возможной опасности для жизни и здоровья людей, которые постоянно или периодически будут находиться на объекте или снаружи, а также материальных убытков или социальных потерь, связанных с прекращением эксплуатации или утратой целостности объекта.
Отнесение объекта к определенному классу последствий осуществляется проектной организацией по согласованию с заказчиком строительства. Затем правильность определения класса последствий проверяется во время проведения экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы является обязательным в соответствии с законом.
Преобразование категорий сложности в классы последствий
До 2017 года ключевым понятием в сфере строительной деятельности была категория сложности объекта, которая устанавливала требования относительно надежности и безопасности проектируемых зданий.
Категорию сложности объекта строительства определяли проектировщик и заказчик на самой начальной стадии проектирования.
Именно отнесение объекта к определенной категории сложности обусловливало весь дальнейший процесс и его сложность, начиная от объёма проектной документации и точки контроля, заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Также это был определяющий критерий при выборе подрядной организации (виды лицензий, право выполнять различные виды строительных работ на объектах).
Все объекты подразделялись на 5 категорий. Так как для объектов 1-3 категорий достаточно было только подать декларацию на начало строительных работ, многие застройщики прибегали к намеренному занижению категории, разбивая крупные ЖК на отдельные дома. Таким образом они присваивали каждому отдельному объекту 3-ю категорию сложности, вместо требуемой для ЖК 4-ой и могли реализовывать объект без экспертизы проектной документации, недочеты в которой могли быть обнаружены только при вводе в эксплуатацию.
Подобные нарушения обрели массовый характер и строительный бизнес превратился в хаос. Поэтому с 2017 года в ряд законодательных актов внесли изменения, которые отменили определение категорий сложности объектов. Теперь все объекты разделяются на 3 класса: незначительные последствия – СС1, средние – СС2 и значительные – СС3.
Таким образом, объекты 3-4 категорий сложности, в которых было наибольшее количество манипуляций, определили в средний класс последствий (СС2). Для классов СС2 и СС3 экспертиза проектной документации является обязательной, а начинать строительные работы можно только после получения соответствующего разрешения.
В чем различие между классами последствий
К незначительному классу последствий СС1 относятся жилые дома до 4-х этажей включительно. Их выход из строя угрожает жизни и здоровью до 50 человек, которые пребывают в здании постоянно, до 100 - периодически, и до 100 - снаружи. Возможный экономический ущерб достигает суммы 2 500 минимальных зарплат. Для начала строительства таких объектов прохождение экспертизы требуется только в отдельных случаях: при строительстве в сложных инженерно-геологических условиях – в части прочности и надежности; и при строительстве с использованием бюджетных средств – в части сметной документации. Отнесенные к такому классу сооружения (в числе которых и частные дома) являются наиболее распространенными в Украине.
В средний класс последствий СС2 входят жилые дома от 5 этажей. Их выход из строя угрожает жизни и здоровью от 50 до 400 человек, которые пребывают в здании постоянно, от 100 до 1 000 – периодически, и от 100 до 50 000 – снаружи. Возможный экономический ущерб достигает суммы в размере от 2 500 до 50 000 минимальных зарплат. Прохождение экспертизы проектной документации перед началом строительных работ является обязательным.
Значительный класс последствий СС3 охватывает жилые комплексы многоэтажных домов, комплексы с торговыми и общественными центрами. Их выход из строя угрожает жизни и здоровью для более 400 человек, которые пребывают в здании постоянно, более 1 000 – периодически, и более 50 000 – снаружи. Возможный экономический ущерб превосходит сумму, равную 50 000 минимальных зарплат. Также прекращение работы таких сооружений может привести к разрушению объектов национального масштаба энергетической и транспортной инфраструктуры, а также культурно-исторического наследия. Экспертиза объекта отнесенного к этому классу является обязательным условием перед началом строительства.
На что инвестору следует обратить внимание
Как правило, чем выше присвоенный класс последствий, тем выше сметная стоимость объекта. И без того высокий объем расходов на стадии проекта могут пытаться оптимизировать путем присвоения более низкого класса, что несет меньшее количество процедур, а значит меньше времени и бюджетов.
Инвестору жилья важно проверить правильность заявленного застройщиком класса ответственности дома или жилого комплекса,так как в формальной плоскости это может нести дополнительные риски. Если контролирующие органы выявят несоответствие класса заявленному, то аннулируют документ на выполнение строительных работ. Более того, проведение строительства, фактически, может быть обозначено как самовольное, эксплуатация объекта запрещена, а перспективы инвесторов станут размытыми.
Однако главным фактором риска при занижении застройщиком класса последствий всё же является надежность и безопасность сооруженного объекта. Неадекватная оценка класса последствий может негативно повлиять непосредственно на качество и безопасность дома. Проявиться это может при техногенных катастрофах и физических воздействиях на здания.