1. Санитарно-защитная зона
Участок проектирования частично попадает в санитарно-защитную зону гаражных кооперативов, расстояние от которых до жилых домов составляет 35 м и цеха завода железобетонных изделий "ДСК-4", расстояние от которого составляет более 125 метров.
комментарий эксперта
Согласно экспертного отчете застройщиком соблюдении санитарно-защитные зоны для жилищного строительства.
2. Высотность
Согласно требованиям градостроительных условий и ограничений при проектировании объекта выше 45 м необходимо согласование в части определения максимальной отметки высоты с Госавиаслужбой. Учитывая, что этажность жилых домов составляет 24-25 этажей, эксперты НЕРУХОМІ направили запрос в Госавиаслужбу для установления наличия согласования.
комментарий эксперта
В случае отсутствия заключения Госавиаслужбы, имеется риск остановки строительства, что будет иметь влияние на срок принятия ЖК в эксплуатацию.
3. Жилые дома
Комплекс состоит из четырех домов:
Жилые дома № 1 и № 2 - 25-этажные трехсекционные на основе серии АПВС;
Жилой дом № 3 - 24-этажный двухсекционный индустриальный крупнопанельный индивидуальной планировки;
Жилой дом № 4 - 25-этажный каркасно-монолитный;
Жилые дома № 1, № 2, №3 имеют несущие стены из сборных железобетонных конструкций, также предусмотрено устройство системы навесного вентилируемого фасада;
В доме № 4 предусмотрена система скрепленной теплоизоляции BaumitPro.
комментарий эксперта
Инвесторам следует обратить внимание, что дома комплекса ЖК NAVIGATOR-2 не похожи между собой и имеют различные характеристики, что безусловно влияет на ценообразование квартиры в зависимости от размещения.
4. Паркоместа
Проектом предусмотрено наличие наземного автоматизированного гаража на 300 м/м и три наземных гаража на 100 м/м каждый.
Также, запроектировано 97 открытых м/м для временного хранения автомобилей (из них 8 - для зарядки электрических автомобилей).
Таким, образом на 1498 квартир предусмотрено всего 600 паркомест и 97 мест на автостоянке, что не соответствует нормам ДБН.
Согласно ДБН, необходимое количество паркомест на такое количество квартир должно составлять 749 мест в паркинге и 224 места на автостоянке.
Согласно экспертного отчета по рассмотрению проекта, нехватка машино-мест компенсируется за счет использования открытых площадок автомобилей ЧАО "ДСК-4", о чем есть соответствующее согласие (письмо Председателя правления от 04.12.2020 № 24-771).
комментарий эксперта
Согласно письму Минрегиона от 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обоснования несоответствия требованиям ДБН другим способом (кроме НТС), в частности письмами учреждений и организаций не допускается. Однако, указанное не стало помехой для получения разрешения. Обращаем внимание, что экспертиза проекта не содержит информацию сколько машиномест будет компенсироваться за счет территории ЧАО "ДСК-4".
5. Придомовая территория
Площадь озеленения составляет - 0, 7651 га согласно проекту. Предусмотрены площадки для игр детей дошкольного и младшего возраста, отдыха взрослого населения, физкультурные и хозяйственные площадки. Недостаточная площадь физкультурных площадок компенсируется за счет спортивного комплекса ЧАО "ДСК-4", что подтверждается соответствующим письмом-согласия руководства.
комментарий эксперта
Застройщик нарушил нормы ДБН, что не стало препятствием в получении разрешения, ведь согласно письму Минрегиона от 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обоснования несоответствия требованиям ДБН другим способом (кроме НТС), в частности письмами учреждений и организаций не допускается. Кроме того, возможность использования спорткомплекса "ДСК-4" не является надлежащей компенсацией недостаточности площади физкультурных площадок. А учитывая местонахождение ЖК в промзоне среди гаражных кооперативов, отсутствие надлежащей придомовой территории имеет существенное влияние на комфорт жителей.
6. Детское дошкольное учебное заведение
Детское дошкольное учебное заведение для кратковременного пребывания детей запроектировано на первом этаже дома № 3. Планируется разместить 6 групп по 10 детей в каждой (3 ясельные группы и 3 садовые). Срок пребывания детей - до 4 ч и без организации питания. Всего вместимость ДДУ составляет 60 мест.
комментарий эксперта
Город не обязывал застройщика строить детский сад на территории комплекса, по этому намерения по его строительству является положительным показателем для застройщика.
7. О получении разрешения на строительство
Разрешение было получено с третьей попытки. Основания, которые будут иметь влияние на комфорт жителей указаны в отказе от 03.02.2021:
объект строительства не обеспечен минимально допустимой площадью земельного участка; при проектировании объект строительства не обеспечен достаточным количеством парковочных мест; проектом не обеспечено нормативных размеров придомовых площадок (для временной стоянки велосипедов и для занятий физкультурой); отсутствует вывод ОВД.
В то же время экспертиза проекта строительства осуществлена еще 8 декабря 2020 года, а значит разрешение предоставлено на проект строительства, замечания в котором не устранены.
Второй отказ от 29.04.2021 выдан по формальным основаниям.
комментарий эксперта
Как следует из оснований для отказа, и как установлено экспертами НЕРУХОМІ, застройщиком нарушены требования по обеспечению паркоместами и площадками для занятий физкультурой. Указанное не несет рисков для инвестирования, однако должно влиять на определение цены за квадратный метр.
8. Соответствие ЖК заявленному комфорт-классу:
І. Месторасположение:
В системе города: район удаленный от центральной части города
По отношению к рекреационных зон отдыха: отсутствуют указанные зоны
По отношению к городскому общественного транспорта: доступность к остановкам общественного транспорта примерно 1 км. Ближайшая станция метро Минска на расстоянии до 5 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры: наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса (ТЦ "Полярный", ТРЦ "Караван"), базовый набор необходимых объектов в составе комплекса.
ІІ. Внешний вид
Технология строительства: монолитно-каркасная, сборная (панельная).
Благоустройство придомовой территории: предусмотрено благоустройство, озеленение территории; стоянка для размещения велосипедов. Вокруг каждого дома по периметру устроена кольцевая велодорожка.
ІІІ. Общие характеристики
Количество квартир в подъезде: 150-160 квартир в панельных домах; 288 в каркасно-монолитном.
Количество квартир на этаже: до 7
Площадь квартир:
1-к - от 43 кв.м;
2-к - от 66, 64 кв.м;
3-к - от 93 кв.м.
Высота потолка: 2,7 - 3 м.
Обеспечение паркоместами: наземный паркинг на 600 машиномест, что на 40% удовлетворяет потребности жителей (для соответствия комфорт-классу необходимо - 749 мест).
IV. Комфорт жителей
Охрана: отсутствует
Инфраструктура дома комплекса: открытая для внешних посетителей. Наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры. Наличие собственной детского дошкольного учреждения.
комментарий эксперта
Технология строительства - панельная (трех домов), отсутствие доступных мест для рекреации и количество паркомест в ЖК не соответствуют заявленному комфорт-классу.
