С 2021 г. на основании разрешения на выполнение строительных работ от 27.04.2021 г. № ИУ013210419686, предоставленного Государственной архитектурно-строительной инспекцией Украины, начато строительство объекта.
Корректировкой проекта предусмотрено внесение изменений в генеральный план, планировочные и архитектурно-строительные решения, а также увеличение количества пусковых комплексов в очереди строительства, а именно:
- изменение конструктивной схемы жилого дома № 4 с каркасно-монолитной на сборно-панельную (4-й пусковой комплекс I очереди);
- изменение этажности жилого дома №4 с 25 на 24 этажа;
- смена архитектурно-планировочных решений квартир, офисов и подвала жилого дома №4;
- строительство автомойки самообслуживания № 8 по ГП (5-й пусковой комплекс I очереди);
- изменение функционального назначения встроенных помещений в жилых домах №№ 1, 2, 3 вместо нежилых помещений и помещений общественного назначения устраиваются офисные помещения с соответствующей перепланировкой;
- увеличение площади диспетчерской, расположенной в жилом доме №1, в связи с перепланировкой помещений;
- изменение проектных решений пристроенного РП/ТП к зданию для хранения велосипедов в части смены переоборудования с РП/ТП на ТП;
- изменение технико-экономических показателей, относящихся к утвержденному проекту.
1. Санитарно-защитная зона
Участок проектирования частично попадает в санитарно-защитную зону: гаражных кооперативов, расстояние от которых до жилых домов составляет 35 м и цеха завода железобетонных изделий ДБК-4, расстояние от которого составляет более 125 метров.
Комментарий эксперта
Согласно экспертному отчету застройщиком соблюдены санитарно-защитные зоны для жилищного строительства.
2. Высотность
Согласно требованиям градостроительных условий и ограничений при проектировании объекта выше 45 м необходимо согласование проектных решений в части определения максимальной отметки высоты с Госавиаслужбой. Учитывая, что этажность жилых домов составляет 24-25 этажей, эксперты НЕДВИЖИМЫЕ направили запрос в Госавиаслужбу для установления наличия согласования.
Комментарий эксперта
В случае отсутствия заключения Госавиаслужбы, имеется риск остановки строительства, что повлияет на срок принятия ЖК в эксплуатацию.
3. Жилые дома
Комплекс состоит из четырех домов:
Жилые дома №1 и №2 – 25-этажные трехсекционные на основе серии АПВС;
Жилой дом №3 – 24-этажный двухсекционный индустриальный крупнопанельный индивидуальной планировки;
Жилой дом № 4 – 25-этажный каркасно-монолитный;
Жилые дома №1, №2, №3 имеют несущие стены из сборных железобетонных конструкций, предусмотрено устройство системы навесного вентилируемого фасада;
Для дома №4 предусмотрена система скрепленной теплоизоляции BaumitPro.
Комментарий эксперта
Инвесторам следует обратить внимание, что дома комплекса ЖК NAVIGATOR-2 не похожи между собой и имеют разные характеристики, что определенно влияет на ценообразование квартиры в зависимости от размещения.
4. Паркоместа
Проектом предусмотрено наличие наземного автоматизированного гаража на 300 м/м и три наземных гаража на 100 м/м каждый.
Также запроектировано 97 открытых м/м для временного хранения автомобилей (из них 8 - для зарядки электрических автомобилей).
Таким образом, на 1498 квартир предусмотрено всего 600 паркомест и 97 мест на автостоянке, что не соответствует нормам ДБН.
Согласно ДБН необходимое количество паркомест на такое количество квартир должно составлять 749 мест в паркинге и 224 мест на автостоянке.
Согласно экспертному отчету по рассмотрению проекта, недостача машино-мест компенсируется за счет использования открытых площадок автомобилей ЧАО "ДСК-4", о чем есть соответствующее согласие (письмо Председателя правления от 04.12.2020 № 24-771).
Комментарий эксперта
Согласно письму Минрегиона от 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обоснование несоответствия требованиям ДБН другим способом (кроме НТР), в частности, письмами учреждений и организаций не допускается. Однако указанное не стало препятствием в получении разрешения. Обращаем внимание, что экспертиза проекта не содержит информацию, сколько машиномест будет компенсироваться за счет территории ЧАО "ДСК-4".
5. Придомовая территория
Площадь озеленения составляет – 0,7651 га согласно проекту. Предусмотрены площадки для детей дошкольного и младшего возраста, отдыха взрослого населения, физкультурные и хозяйственные площадки. Недостаточная площадь физкультурных площадок компенсируется за счет спортивного комплекса ЧАО "ДСК-4", что подтверждается соответствующим письмом-согласием руководства.
Комментарий эксперта
Застройщик нарушил нормы ДБН, что не стало препятствием в получении разрешения, ведь согласно письма Минрегиона от 21.02.2019 № 7/14 5/2917-19, обоснование несоответствия требованиям ДБН другим способом (кроме НТР), в частности, письмами учреждений и организаций не допускается . Кроме того, возможность использования спорткомплекса "ДСК-4" не является надлежащей компенсацией недостаточной площади физкультурных площадок. А учитывая местонахождение ЖК в промзоне среди гаражных кооперативов, не обеспечение надлежащей придомовой территории имеет большое влияние на комфорт жильцов.
6. Детское дошкольное учебное заведение
ДОУ для кратковременного пребывания детей запроектировано на первом этаже дома № 3. Планируется разместить 6 групп по 10 детей в каждой (3 ясельные группы и 3 садовые). Срок пребывания детей – до 4 часов и без организации питания. Всего емкость ДУЗ составляет 60 мест.
Комментарий эксперта
Город не обязывал застройщика строить детский сад на территории комплекса, поэтому намерения по его строительству являются положительным показателем для застройщика.
7. О получении разрешения на строительство
Разрешение было получено с третьей попытки. Основания, которые будут влиять на комфорт жителей указаны в отказе от 03.02.2021:
объект строительства не обеспечен минимально допустимой площадью земельного участка; при проектировании объект строительства не обеспечен достаточным количеством парковочных мест; проектом не обеспечены нормативные размеры придомовых площадок (для временной стоянки велосипедов и для занятий физкультурой); отсутствует заключение ОВД.
В то же время экспертиза проекта строительства осуществлена еще 8 декабря 2020 года, а значит, разрешение предоставлено на проект строительства, замечание в котором не устранено.
Второй отказ от 29.04.2021 касался формальных оснований.
Комментарий эксперта
Как усматривается из оснований отказа, и как установлено экспертами НЕДВИЖИМЫМИ, застройщиком нарушены требования по обеспечению паркоместами и площадками для занятий физкультурой. Указанное не несет риска для инвестирования, однако должно иметь влияние на определение цены за квадратный метр.
8. Соответствие ЖК заявленному комфорт-классу:
И. Месторасположение:
В системе города: район удален от центральной части города
По отношению к рекреационным зонам отдыха: отсутствуют указанные зоны
По отношению к городскому общественному транспорту: доступ к остановкам общественного транспорта примерно 1 км. Ближайшая станция метро Минска на расстоянии до 5 км.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры наличие объектов инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса (ТЦ "Полярный", ТРЦ "Караван"), базовый набор необходимых объектов в составе комплекса.
II. Внешний вид
Технология строительства: монолитно-каркасная, сборная (панельная).
Благоустройство придомовой территории: предусмотрено упорядочение, озеленение территории; стоянка для размещения велосипедов. Вокруг каждого дома по периметру устроена кольцевая велодорожка.
ІІІ. Общие характеристики
Количество квартир в подъезде: 150-160 квартир в панельных домах; 288 в каркасно-монолитном.
Количество квартир на этаже: до 7
Площадь квартир:
1-к – от 43 кв.м;
2-к – от 66, 64 кв.м;
3-к – от 93 кв.м.
Высота потолков: 2,7 – 3 м.
Обеспечение паркоместа: наземный паркинг на 600 машиномест, что на 40% удовлетворяет потребности жителей (для соответствия комфорт-класса необходимо - 749 мест).
IV. Комфорт жителей
Охрана: отсутствует
Инфраструктура здания комплекса: открыта для наружных гостей. Наличие нежилых площадей для размещения объектов социально-бытовой инфраструктуры. Наличие собственного детского дошкольного учреждения.
Комментарий эксперта
Технология строительства – панельная (трех домов), отсутствие доступных мест для рекреации и количество паркомест в ЖК не соответствуют заявленному комфорт-классу.
