Документы ЖК Русановская Гавань

Кадастровый номер: 8000000000:66:105:0002

Целевое назначение: 02.07 Для другой жилой застройки

Вид использования: Для строительства жилых домов с объектами социально-культурного назначения и подземными паркингами

Категория земель: Земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: Коммунальная

Площадь: 19.1819 га

Место расположения: г. Киев, р-н Днепровский, ул. Степана Сагайдака, 101

Арендодатель: Территориальная община города Киева в лице Киевского городского совета (ЕГРПОУ 2288314)

Арендатор: ЗАО "ДАРНИЦЬКИЙ КОМБИНАТ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ И КОНСТРУКЦИЙ" (ЕГРПОУ 04012299)

Договор аренды земельных участков, серия и номер: 499, выданный 14.03.2006, издатель: Рыльского Л. С., частный нотариус Киевского городского нотариального округа.

Срок действия 21.03.2021.

Государственная регистрация вещного права (в государственном реестре прав): 07.06.2019.

Решение Киевского городского совета от 05.07.2004 № 419-5 / 1829 "О предоставлении и изъятии земельных участков и прекращении права пользования землей".

Решение Киевского городского совета от 31.08.2021 № 2249/2290 "О возобновлении частному акционерному обществу "Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкции" договора аренды земельных участков от 21 марта 2006 года N 66-6-00328 (с изменениями)"

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений.

Согласно ДПТ территории по ул. Степана Сагайдака, 101 в Днепровском районе, утвержденного решением Киевского городского совета от 17.11.2005 года № 399/2860, функциональное назначение земельного участка - территория многоэтажной жилой застройки с объектами торгового и социально-бытового назначения.

Архитектурно-планировочное задание от 16.10.2003 № 03-0677 Жилые дома с объектами социальной инфраструктуры ул. Степана Сагайдака, 101 в Днепровском районе г. Киев.

Разрешение на выполнение строительных работ от 24.04.2009 № 1335-Дт/с Строительство жилых домов с обьектами социально-культурного назначения и подземными паркингами по ул. Степана Сагайдака, 101 в Днепровском районе г. Киева

І очередь (жилой дом № 22-25 с паркингом № 36, жилой дом № 30 с паркингом № 43-а):

Количество этажей - 26; общее количество квартир - 849 (№ 22-25 - 575 квартир, № 30 - 274 квартиры), общее количество машиномест в паркингах - 317.

II очередь (жилой дом № 29 с паркингом № 43):

Количество этажей - 26; общее количество квартир - 274; общее количество машиномест в паркинге - 110.

III очередь (жилой дом № 18-21 с паркингом № 35):

Количество этажей - 26; общее количество квартир - 595; общее количество машиномест в паркинге - 194.

Всего: квартир - 1718; машиномест - 621.

Сообщение о внесении изменений в разрешение:

• от 23.05.2013 № ИУ 120131440381

• от 30.12.2014 № ИУ 120143641024

• от 07.04.2015 № ИУ 120150970550

• от 09.09.2015 № ИУ 120152521950

• от 17.11.2016 № ИУ 125163221929

• от 29.03.2017 № ИУ 120170880217

• от 23.12.2019 № ИУ 123193572361 (корректировка проектной документации)

Орган, который выдал: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ЧАО "ДАРНИЦЬКИЙ КОМБИНАТ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ И КОНСТРУКЦИЙ" (ЕГРПОУ 04012299)

Проектировщик: ООО "СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "ГОРСТРОЙИНВЕСТ" (ЕГРПОУ 31175387)

Технический надзор: Пилипенко Михаил Иванович (АТ 000487)

Авторский надзор: Павлюк Артем Вячеславович

Подрядчик: ООО "СК "Горстройинвест" (ЕГРПОУ 31175387)

Класс энергетической эффективности, дом № 18-21: С

Класс энергетической эффективности, дом № 29: С

ІІ и ІІІ очереди строительства - Сертификат № ІУ123210818962 от 28.08.2021

Жилой дом №18-21 со встроенно-пристроенным паркингом №35: количество этажей – 26, количество квартир – 595, количество машино-мест – 194

Жилой дом №29 со встроенно-пристроенным паркингом №43: количество этажей – 26, количество квартир – 274, количество машино-мест – 110

Трансформаторная подстанция №40.3.

Сертификат о принятии в эксплуатацию от 31.01.2022 № 123220125301 Строительство жилых домов с объектами социально-культурного назначения и подземными паркингами по ул. Степана Сагайдака, 101 в Днепровском районе г. Киева - I очередь строительства (1-й пусковой комплекс: жилой дом №22-25 со встроенно-пристроенным паркингом №36; 2-й пусковой комплекс: ТП (сооружение №40.1); 3- и пусковой комплекс: жилой дом №30 со встроенно-пристроенным паркингом №43-а; 4-й пусковой комплекс: ТП (сооружение №40.2))

1. Проверки

В соответствии с выданным разрешением заказчиком строительства является ЧАО "ДАРНИЦЬКИЙ КОМБИНАТ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ И КОНСТРУКЦИЙ" (далее - Заказчик), а генподрядчиком является ООО "Строительная компания "Горстройинвест", которое одновременно является проектной организацией (далее - Проектировщик/Генподрядчик).

1. В мае 2019 года на основании обращения ОО "Застройке Нет" была проведена внеплановая проверка на объекте строительства по ул. Степана Сагайдака, 101 в Днепровском районе г. Киева. По результатам проверки 14.05.2019 на основании выявленных нарушений ГАСИ составлен акт от 14.05.2019. Проектировщику/Генподрядчику и Заказчику выданы:

- предписания об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности в срок до 14.06.2019;

- предписание о приостановлении выполнения строительных работ на объекте до устранения выявленных нарушений.

Заказчик и Проектировщик/Генподрядчик привлечены к ответственности.

2. 13.06.2019 ГАСИ проведена внеплановая проверка выполнения требований предписаний о приостановлении подготовительных и строительных работ от 14.05.2019. По результатам проверки ГАСИ составлен акт от 13.06.2019. Проектировщику/Генподрядчику и Заказчику выданы предписания о приостановлении подготовительных и строительных работ от 13.06.2019, и они привлечены к ответственности.

3. В июле 2019 проведена внеплановая проверка выполнения требований предписаний об устранении нарушений законодательства от 14.05.2019 и предписаний о приостановлении строительных работ от 13.06.2019. По результатам проверки составлен акт от 26.07.2019. Из акта проверки следует, что:

- исполнительная документация на объекте генподрядной организацией ООО "СК "Горстройинвест" ведется с нарушениями, в частности, в журнале общих работ № 3 отсутствуют записи об осуществлении строительных работ по устройству 3-го и 4-го этажа секции Б жилого дома № 31, которые на момент проверки были уже возведены;

- корректируемый проект разработан без градостроительных условий и ограничений;

- не обеспечено минимальную расчетную площадь участка для жилых домов, так как согласно ДБН Б.2.2-12: 2018 "Планировка и застройка территорий" при этажности 11 этажей и более принимается расчетная площадь не менее 10,5 кв. м/чел и при количестве жителей 7974 человека минимальная площадь составляет 83,727 га, однако, фактическая площадь участка проектирования составляет 21,5168 га;

- неверно определена и не обеспечена нормативная потребность площади озеленения: из расчета 6 кв.м/человека при количестве жителей 7974 человека нужно 47844 кв.м, согласно проекта - 35450 кв.м .;

- для маломобильных групп населения не обеспечен доступ в подземный паркинг № 35, № 36, № 43-а, поскольку уклон пандуса составляет 18%, в соответствии с ДБН максимальный уклон пандуса должен быть 10%;

- к жилым секциям домов № 6-8, 10-22, 25, 27а, 27б, 28а, 28б, 29а, 29б, 30а, 30б не обеспечен проезд со всех сторон для пожарных машин и др.

Вынесено предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ от 26.07.2019, которым обязано "СК "Горстройинвест" остановить выполнение строительных работ на объекте до устранения выявленных нарушений.

Проектировщику вынесено предписание об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности в срок до 26.08.2019.

Заказчику и Генподрядчику вынесено предписания о приостановлении подготовительных и строительных работ.

Проектировщик/Генподрядчик привлечены к ответственности.

Кроме того, ГАСИ вынесено решение №20 от 30.07.2019 об аннулировании разрешения на выполнение строительных работ от 24.04.2009 №1335-Дн/Р.

4. Решением Окружного административного суда г. Киева от 17.12.2019 по делу № 640/16016/19 удовлетворен иск ООО "СК "Горстройинвест" к ГАСИ о признании противоправным и отмене:

- предписаний от 14.05.2019 и от 26.07.2019 об устранении нарушений требований законодательства в сфере градостроительной деятельности;

- предписания от 26.07.2019 года о приостановлении подготовительных и строительных работ;

- постановлений о наложении штрафов в сумме 30105 грн и 72252 грн;

Определением Окружного административного суда г. Киева от 03.10.2019, которое оставлено в силе апелляционной инстанцией , удовлетворено заявление ООО "СК "Горстройинвест" об обеспечении иска, и приостановлено действие предписания от 26.07.2019 относительно ООО "СК "Горстройинвест" о приостановлении подготовительных и строительных работ.

Определением Шестого апелляционного административного суда от 31.01.2020 апелляционная жалоба на решение Окружного административного суда. Киева от 17.12.2019 была возвращена ГАСИ без рассмотрения.

5. Решением Окружного административного суда г. Киева от 30.12.2020 по делу № 640/15029/19 удовлетворен иск ЧАО "Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкций" к ГАСИ о признании противоправным и отмене предписания от 26.07.2019 о приостановлении подготовительных и строительных работ на строительном объекте по ул. Сагайдака (Маланюка), 101 в г. Киеве.

Определением Шестого апелляционного административного суда от 20.05.2021 по делу № 640/15029/19 апелляционную жалобу ГАСИ, которая была оформлена с нарушением требований, возвращена жалобщику без рассмотрения.

6. Решением Окружного административного суда г. Киева от 02.02.2021 по делу № 640/17532/19 удовлетворен иск ЧАО "Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкций" к ГАСИ о 1) признании противоправным и отмене решения от 30.07.2019 № 20 об аннулировании разрешения на выполнение строительных работ от 24.04.2009 №1335-Дн/Р; 2) обязательстве ГАСИ восстановить сведения о разрешении на выполнение строительных работ от 24.04.2009 №1335-Дн/Р в Едином реестре документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и свидетельствующих о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Постановлением Шестого апелляционного административного суда от 14.06.2021 по делу № 640/17532/19 решение первой инстанции от 02.02.2021 оставлено без изменений.

7. Решением Окружного административного суда г. Киева от 18.09.2020 по делу № 640/13179/19 удовлетворен иск Главного управления Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям в г. Киеве (далее - ГУ ГСЧС в г. Киеве) о применении мер реагирования к ЧАО "Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкций" к объекту строительства, в виде полной остановки проведения строительно-монтажных работ на строительстве жилых домов с объектами социально-культурного назначения и подземными паркингами и прекращении эксплуатации помещений здания помещений завода, путем отключения источника электропитания и наложения печатей на распределительные электрощиты строительства и завода. Меры реагирования применены к заказчику строительства до полного устранения нарушений, указанных в Акте проверки от 22.04.2019 №326.

Постановлением Шестого апелляционного административного суда от 02.03.2021 решение Окружного административного суда города Киева от 18.09.2020 отменено и принято новое решение, которым в удовлетворении административного иска ГУ ДСНС в г. Киеве отказано.

1. Решение Окружного административного суда г. Киева от 18.09.2020 по делу № 640/13179/19 означает не только потенциальную задержку ввода в эксплуатацию домов ЖК. Этим решением указано, что застройщик проигнорировал многочисленные требования ДБН пожарной безопасности, что и было зафиксировано в Акте проверки соблюдения субъектом хозяйствования требований законодательства в сфере гражданской защиты, техногенной и пожарной безопасности от 22.04.2019 №326, составленного ГУ ГСЧС в г. Киеве.

Вот только некоторые из 27 нарушений, указанные в Акте:

а) не подтверждено, что строительство зданий осуществляется на основании проектной документации, утвержденной в установленном порядке;

б) при наличии на территории объекта или вблизи него (в радиусе до 200 м) естественных или искусственных водоемов к ним не устроены подъезды с площадками (пирсами) размером не менее 12 х 12 м для установки пожарных автомобилей и забора воды в любое время года;

в) не подтверждено проведение оценки огнестойкости конструктивной системы строящихся зданий (пункт 5.5 ДБН 1.1-7)

г) возводимые дома не обеспечены первичными средствами пожаротушения из расчета: на 200 кв.м площади пола - один огнетушитель (если площадь этажа меньше 200 кв.м - два огнетушителя на этаж), бочка с водой, ящик с песком;

д) в строящихся домах до начала отделочных работ не введен в действие противопожарный водопровод;

е) не подтверждено, что проектирование объекта осуществлено с учетом требований инженерно-технических мероприятий гражданской защиты;

ж) в строящемся доме № 30, ширина в просвете выходов (дверей) на площадки, используемые в качестве второго эвакуационного выхода, устроены менее 0,8 метра, высота - менее 2,0 метра;

з) в строящемся доме № 18-21 с условной высотой более 26,5 м; с лестничной клеткой типа НІ пути эвакуации на первом этаже устроены через лифтовый холл;

и) в возводимых домах № 18-21, № 29, № 30 ширина лестничных маршей лестничной клетки типа Н1 менее 1,2 м. в нарушение пункта 2.12 ДБН В.2.2-15-2005.

2. Проектом благоустройства территории ЖК Русановская гавань предусмотрены рекреационные зоны, объединенные между собой пешеходными дорожками, по которым можно добраться до набережной. Также предусмотрены площадки для детей, для отдыха взрослых, для занятий физкультурой, хозяйственные площадки (для сбора бытовых отходов), открытые автостоянки. Площади спортивных площадок проектируются по норме 0,2 на одного человека, учитывая наличие микрорайонного сквера с физкультурно-спортивной зоной. Предусмотрены детские площадки, которые запроектированные на кровле паркинга возле дома № 18-21 и которые будут обнесены забором.

3. Проектом предусмотрены шумозащитные мероприятия от инженерного оборудования и от транспортного шума. Уменьшение уровней шума от инженерного оборудования достигается путем использования современного малошумного оборудования, выполнения звукопоглощающей отделки технических помещений, повышенной звукоизоляциии дверей, применения" плавающего" пола, глушителей шума для вентиляционных систем и др.

Также согласно проекту проведен анализ и выполнены расчеты от транспортного шума по ул. Никольско-Слободская. Расчеты эквивалентных и максимальных уровней звука на территории и в помещениях зданий проведены для ночного времени суток. Согласно полученным результатам, звукоизоляция светопрозрачных конструкций в помещениях дома № 29 должна составлять не менее 29 дБА, для дома № 18-21 - 26 дБА. По периметру окон необходимо их тщательное уплотнение упругими прокладками.

4. Приемка квартир и выдача ключей владельцам квартир домов № 18-21 и № 29 начались еще в апреле 2020 года. Однако на 01.03.2021р. дома в эксплуатацию не введены.

5. Проектом ЖК предусмотрено для жителей 1718 квартир (дома № 18-21, № 29, № 22-25 и № 30) три встроенно-пристроенных паркинга на 621 машиноместо. Количество гостевых машиномест на стоянках не указано ни в экспертном отчете проектной документации, ни на сайте ЖК. Однако в соответствии с ДБН количество машиномест для жителей в паркинге должна составлять 1057м/м, количество гостевых - 159 м/м, всего - 1216 м/м.

6. Проектом застройки микрорайона "Сагайдака 101" предусмотрено, что строительство будет происходить в 11 очередей, в том числе строительство общеобразовательной школы и двух детских садов. Проектом ЖК Русановская гавань не предусмотрено строительство ни школы, ни детского сада. Кто из застройщиков и в какую очередь будет их строить - пока неизвестно.

7. ЖК Русановская гавань соответствует комфорт-классу по следующим параметрам:

- местоположение (Днепровский район, удаленный от центральной части города, в наличии пешеходная доступность к остановкам общественного транспорта, ближайшая станция метро Левобережная - на расстоянии 1300 м ).

- количество квартир на этаже - 7;

- количество квартир в доме/подъезде - до 200 квартир на секцию;

- наличие в радиусе до 500 м парковых зон, скверов, водоемов;

- наличие школ и детских садов в пешей доступности;

- наличие объектов социально-бытовой и торговой инфраструктуры в радиусе до 3 км от жилого комплекса;

- наличие собственной социально-бытовой инфраструктуры;

- высота от пола до потолка - 2,70 м.

Не соответствует комфорт-классу:

- количество машиномест в комплексе для жителей - 621 машиноместо в паркингах, количество гостевых машиномест - информация отсутствует (для соответствия комфорт-классу необходимо не менее 859 машиномест в паркинге для жителей ЖК).

1. Крайне запутанной является ситуация с застройщиками. Как можно понять из многочисленных судебных решений, заказчик строительства (ЧАО "Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкций") еще в 2005 году заключил с ООО "Атланта Инвест энд Девелопмент" инвестиционный договор на застройку земельного участка площадью 19.1819 га по ул. Сагайдака. В исполнение условий этого договора ООО "Атланта Инвест энд Девелопмент" как инвестором было вложено в проектирование и подготовительные работы 10 000 000 долларов. Однако в определенный момент заказчик решил заменить ООО "Атланта Инвест энд Девелопмент" на других застройщиков: АО "ЗЖБК им. КОВАЛЬСКОЙ" (дома № 18-21, 29), КП "Житлоинвестбуд УКБ" (дома № 22-25, 30), ООО "Компания "Энергобудлизинг" (дома №28, 31).

2. На сайте КП "Житлоинвестбуд УКБ" информация о строительстве ЖК и начале продаж квартир появилась в ноябре 2014 года. Ввод в эксплуатацию обещали в третьем квартале 2017. Впоследствии застройщик АО "ЗЖБК им. Ковальской" отделил свои дома в ЖК Русановская гавань.

Первым инвесторам ЖК Русановская гавань обещали, что дома введут в эксплуатацию в IV квартале 2018г. Затем застройщик обещал получение сертификата о готовности объекта во II квартале 2020г.

В августе 2020 году на сайте ЖК появилось сообщение, что дома № 22-25 и № 30 будет достраивать не КП "Житлоинвестбуд УКБ", а АО "ЗЖБК им. Ковальской". И сейчас на сайте ЖК Русановская гавань предлагаются квартиры в четырех домах №№ 18-21, 29, 22-25 и 30.

На сегодня срок введения в эксплуатацию домов № 18-21, 29 перенесено на I квартал 2021, домов № 22-25 и 30 - на II квартал 2021г.

3. С июня 2020г. застройщик безуспешно пытается получить сертификат готовности на дома № 18-21 и № 29 (2 и 3 очередь).

Первый отказ застройщик получил в июне 2020 г. (просмотреть отказ от 18.06.2020 № ИУ 173201702022)

В ноябре 2020г. документы, представленные на получение сертификата, были возвращены на доработку с формулировкой: "Несоответствие объекта проектной документации на строительство такого объекта и/или требованиям строительных норм, стандартов и правил, а именно: строительные работы выполнены с отклонением от утвержденных проектных решений, не в полном объеме выполнены строительные работы, предусмотренные проектной документацией, в том числе благоустройство территории и обустройство площадок, создание беспрепятственной жизненной среды для лиц с инвалидностью и маломобильных групп населения" (отказ от 12.11.2020 № ИУ 123201112877)

В январе 2021 года застройщик получил очередной отказ. Основаниями для отказа стало: "Не предоставлено исполнительную документацию, не выполнены строительные работы, предусмотренные проектной документацией" (отказ от 04.01.2021 № ИУ123201217992)

03.06.2021 заказчик снова получил отказ в выдаче сертификата. Основания для отказа: не в полном объеме выполнены работы, предусмотренные проектной документацией, в том числе созданию беспрепятственной жизненной среды для лиц с инвалидностью и маломобильных групп населения; решением Госархстройинспекции Украины от 30.07.2019 №20 аннулировано разрешение на выполнение строительных работ от 24.04.2009 №1335-Дн/Р. (посмотреть отказ от 03.06.2021 № ИУ123210223744)