Документы ЖК SENAT

Кадастровый номер: 8000000000:79:488:0011

Целевое назначение: (03.02) Для строительства и обслуживания зданий учебных заведений

Вид использования: для строительства и эксплуатации комплекса зданий и сооружений

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная

Площадь: 4.8557 га

Место расположения: г. Киев, р-н Голосеевский, дорога Большая Окружная, 3

Владелец: Территориальная община города Киева в лице Киевского городского совета (ЕГРПОУ 22883141)

Правопользователь: Академия труда, социальных отношений и туризма (ЕГРПОУ 04641405)

Государственный акт на право постоянного пользования землей серия II-КВ № 006737, зарегистрирован в Книге записей государственных актов на право постоянного пользования землей по № 79-4-00035 от 21.11.2000

Дата государственной регистрации права (в государственном реестре прав): отсутствует

Функциональное назначение земельного участка по Генеральному плану города Киева определено как территории жилой застройки многоэтажной (существующей).

Детальным планом территории района Теремки III, в Голосеевском районе, утвержденным решением Киевского городского совета от 14.07.2005 № 690/3265, функциональное назначение участка застройки было определено как територия общественных зданий и сооружений.

Детальным планом территории района Теремки ІІІ в Голосеевском районе с изменениями, утвержденными решением Киевского городского совета от 04.04.2017 № 76/2298, функциональное назначение участка застройки определено как частично территория общественных зданий и сооружений, частично территория жилой многоэтажной застройки.

Градостроительные условия и ограничения от 10.10.2016 № 1184/16/012/009-16 Строительство общественно-жилого комплекса на ул. Кольцевая дорога, 3 в Голосеевском районе г. Киева

Градостроительные условия и ограничения от 01.08.2018 № 710 Строительство общественно-жилого комплекса на ул. Кольцевая дорога (Большая окружная), 3 в Голосеевском районе г. Киева

Уведомление о начале подготовительных работ от 09.06.2017 № КВ 010171603625 Строительство общественно-жилого комплекса на Кольцевой дороге, 3 в Голосеевском районе г. Киева

Разрешение на строительные работы от 09.04.2021 № ИУ 013210325889 Строительство общественно-жилого комплекса на Кольцевой дороге, 3 в Голосеевском районе г. Киева

площадь участка: 4,8557 га, площадь застройки: 0,9497 га,

общая площадь общественных/хозяйственных зданий, паркингов: 12815,6 м²,

общая площадь трех жилых домов: 59597,62 м²,

общая площадь квартир: 38948,35 м², общее количество квартир: 637, этажность секций домов: переменная от 3 до 15 этажей

Строительство предусмотрено в 6 (шесть) очередей.

І очередь: 14, 15-этажный двухсекционный жилой дом № 1, здание для хранения велосипедов со встроенной ТП, 4-этажное общественное здание.

II очередь: 15-этажный двухсекционный жилой дом № 2.

ІII очередь: трехсекционный жилой дом № 3 этажностью: секция № 1: 10, 12, 14; секция № 2: 4, 6, 8, 10; секция № 3: 3, 4 этажа.

IV очередь: наземный 2-этажный паркинг на 91 место

V очередь: двухуровневый подземный паркинг № 1 на 174 места

VІ очередь: одноуровневый подземный паркинг № 2 на 136 мест

Посмотреть экспертный отчет проектной документации

Орган, выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчики: ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ" (ЕГРПОУ 39918226), АКАДЕМИЯ ТРУДА, СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ТУРИЗМА (ЕГРПОУ 04641405)

Проектировщик: ООО "АИММ-ГРУПП" (ЕГРПОУ 39180745)

Технический надзор: Воронюк Юрий Иванович (АТ 003650)

Авторский надзор: Гладкевич Павел Владимирович (АА 002069)

Подрядчик: ООО "ГЕОС-УКБ" (ЕГРПОУ 38825398)

1. О уголовное производстве

Голосеевским УП ГУНП в г. Киеве проводится досудебное расследование в уголовном производстве № 12020100010005031 от 01.12.2020 по признакам уголовного преступления, предусмотренного ч. 3 ст. 197-1 УК Украины (самовольное занятие земельного участка и самовольное строительство). Основанием стало сообщение от 27.11.2020 о проведении незаконного строительства по адресу: г. Киев, ул. Кольцевая дорога, 3-А (местонахождение АКАДЕМИИ ТРУДА, СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ТУРИЗМА).

В рамках данного уголовного производства Определением Голосеевского районного суда города Киева от 15.04.2021 по делу № 752/1347/21 предоставлено временный доступ к вещам и документам, с возможностью изъятия их копий, находящихся во владении ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ" (к договору подряда, проекту строительства (реконструкции); разрешительным документам на проведение строительных работ; исходным данным, другие).

2. Судебный спор об обязательстве предоставить градостроительные условия и ограничения (дело № 826/9157/16)

Постановлением Окружного административного суда г. Киева от 08.02.2017 частично удовлетворен иск ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ" (инвестор строительства) к Департаменту градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА), а именно:

- признана противоправной бездеятельность Департамента по рассмотрению заявления о предоставлении ГУО застройки земельного участка;

- обязано Департамент повторно рассмотреть заявление общества о предоставлении ГУО и предоставить ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ" градостроительные условия и ограничения.

Постановлением Киевского апелляционного административного суда от 23.05.2017 вышеупомянутое постановление изменено, исключено формулировку: "повторно" и отменено в части обязательства выдать градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.

3. Административное дело № 640/18678/18

Определением Окружного административного суда г. Киева от 03.12.2018 открыто производство по делу по иску Госавиаслужбы к ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ", Департаменту градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета, Департаменту по вопросам государственного архитектурного контроля города Киева исполнительного органа Киевского городского совета, третье лицо КП Международный аэропорт "Киев" (Жуляны) о признании бездеятельности противоправной и обязательстве совершить действия.

Определением суда истребовано в ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ" документы, которые дают право на выполнение подготовительных и строительных работ и ГУО застройки земельного участка по объекту строительства по адресу: г. Киев, Голосеевский район, ул. Большая Окружная дорога, 3, в остальных ответчиков, в соответствии с компетенцией, истребовано копии выданных ГУО, и копии документов о выдаче документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ.

1. О допустимом проценте застройки территории

Сейчас на земельном участке, где запроектировано сооружение ЖК, расположено три объекта недвижимости:

1) главный корпус АКАДЕМИИ ТРУДА, СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ТУРИЗМА (ул. Кольцевая дорога, 3-А)

2) общежитие АКАДЕМИИ ТРУДА, СОЦИАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ И ТУРИЗМА (ул. Кольцевая дорога, 3-Б)

3) 10-этажный жилой дом на три подъезда (ул. Кольцевая дорога, 3-Г).

Согласно данным экспертного отчета от 11.03.2021 о рассмотрении проектной документации ЖК на ул. Кольцевая дорога, 3 возводится на земельном участке площадью: 4,8557 га. Площадь застройки под всеми объектами ЖК: 0,9497 га. Таким образом, под застройкой новыми объектами будет находится около 20% площади земельного участка. А учитывая уже имеющиеся сооружения, под капитальной застройкой будет 30,5% площади земельного участка.

ДПТ для квартала жилой застройки установлен максимально допустимый процент застройки территории от 40% до 60% (при условии смежного расположения зеленых насаждений общего пользования).

ДБН от 01.10.2019 предусматривает максимально допустимый процент застройки земельного участка, при размещении жилого дома 11 этажей и выше - 30%.

Однако, на придомовой территории ЖК предусмотрены площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, для отдыха взрослого населения, для занятий физкультурой, для выгула домашних животных, для временной стоянки велосипедов и для сбора мусора.

2. О детальном плане территории

План существующего использования территории по ДПТ

Перспективный план территории с ДПТ

ДПТ предусмотрено на ул. Кольцевая дорога, 3 строительство четырех сооружений:

- 25-этажного двухсекционного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (магазин, кафе, филиал сбербанка) и подземным паркингом на 100 машино-мест (№ 44);

- 25-этажного односекционного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (в том числе: амбулатория, минимаркет) и подземным паркингом (№ 45);

- 5-этажного односекционного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения (в том числе: минимаркет, кафе, ЖЭК (ОСМД) и подземным паркингом (№ 46);

- спортивного комплекса (№ 47).

Однако, застройщик решил несколько отойти от ДПТ и иначе реализовать намерения застройки. В соответствии с проектными решениями ЖК будет состоять из двух двухсекционных жилых домов: 14-15-этажного и 15-этажного; одного трехсекционного жилого дома этажностью: секция № 1: 10, 12, 14; секция № 2: 4, 6, 8, 10; секция № 3: 3, 4 этажа и 4-этажного общественного здания.

3. О количестве машино-мест

Согласно ДБН в жилых домах в периферийной части города количество машино-мест для обеспечения потребностей жителей определяется с коэффициентом 0,50 по отношению к количеству квартир. Поэтому в ЖК на ул. Кольцевая дорога, 3 для обеспечения потребностей жителей жилых домов на 637 квартир нужно 318 машино-мест для постоянного хранения автомобилей, а также 48 машино-мест на гостевой стоянке.

Всего в ЖК предусмотрено 401 машино-место в паркингах и 46 машино-мест на стоянке.

4. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой

Земельный участок попадает в зону ограничения застройки при условии безопасности полетов, в зону ограниченного использования территории от аэропортов. Поэтому строительство возможно при условии согласования места расположения и высоты объекта Госавиаслужбой.

Согласно данным Госавиаслужбы TOB "Комфорт-Траст" подана заявка от 09.12.2020 № 09/12 по рассмотрению и предоставления согласования местоположения и высоты объектов на приаэродромной территории и объектов, деятельность которых может повлиять на безопасность полетов и работу радиотехнических приборов гражданской авиации, по объекту по адресу: ул. Кольцевая дорога, с в Голосеевском районе г. Киева.

По результатам рассмотрения заявки ООО "Комфорт-Траст" Госавиаслужба письмом от 21.12.2020 № 1.2.16-9998-20 вернула пакет документов в связи с утратой силы выводу эксплуатанта аэродрома "Киев" (Жуляны), отсутствием выводов эксплуатантов аэродромов "Киев/Антонов-1", "Киев/Антонов-2" и вертодрома "Днепр-1".

Таким образом, вывод о согласовании места расположения и высоты ЖК Госавиаслужбой не предоставлялся.

5. Согласно данным МИАС ЗМД ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КАДАСТР КИЕВА участок застройки ЖК на ул. Кольцевая дорога, 3 размещен в пределах зоны подтоплений природного то техногенного характера.

6. О шуме и экологии

Территория проектирования жилого комплекса расположена на пересечении магистрали общегородского значения - Кольцевая дорога и улицы местного значения - Теремковская. Улица Кольцевая дорога - зона акустического загрязнения с уровнем звукового давления до 70 дБА.

Санитарными нормами в жилых помещениях предусмотрен уровень шума днем - 40 - 55 дБА, а ночью - 30 - 45 дБА. Поэтому проживания в домах будет комфортным и безопасным только при соблюдении при строительстве специальных технологий с использованием шумоизоляционных материалов.

На придомовой территории жилых домов допустимый уровень шума днем - 55 дБА, ночью - 45 дБА.

Кроме того незначительная часть участка застройки (размерами 163 м на 14 м у дома № 1) будет расположена в зоне планировочных ограничений по ДПТ, в санитарно-защитной зоне сооружений внешнего транспорта автовокзала "Теремки".

7. Застройщиком пока не заявлено класс ЖК на ул. Кольцевая дорога, 3. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести жилой комплекс.

Место расположения:

В системе города в периферийной части города.

По отношению к общественному транспорту: ближайшая остановка на расстоянии 130 м (2 мин) и 270 м (3 мин); метро в пешеходной доступности: метро "Теремки" 850 м (11 мин), метро "Ипподром" 1,5 км (19 мин), автовокзал "Теремки" 350 м (4 мин).

По отношению к рекреационным зонам отдыха: ЖК граничит со сквером.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры:

в пешеходной доступности школа I-III ступеней № 132 - 800 м (10 мин), заведение дошкольного образования № 513 "Теремок" 750 м (10 мин), Центр креативного развития "СадOk" 1,6 км (20 мин), ШДС "Respublika kids" (Республика Кидс) 2,3 км (27 мин), ТРЦ Respublika Park 750 м (9хв), ТЦ Магелан 700 м (9хв), Эпицентр 1 км (10 мин), METRO Cash & Carry 1,5 км (18 мин), Велика кишеня 1,2 км (15 мин).

Общие характеристики:

1) Количество квартир в секциях (подъездах): дом № 1 - 119, 130, дом № 2 - 98, 126, дом № 3 - 21, 43, 100 (до 150 квартир в подъезде - признак класса бизнес, до 50 квартир в подъезде - признак класса элит).

2) Количество паркомест: 401 машино-место в паркингах и 46 машино-мест на стоянке, всего: 447 машино-мест на 637 квартиры (обеспечено 70%).

Инженерные системы:

Отопление: крышная котельная (дом № 1).

комфорт жителей:

Инфраструктура комплекса: спортивный комплекс, магазины, здание для хранения велосипедов.

1. Распоряжением исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) от 11.04.2008 № 524 разрешено Академии труда и социальных отношений Федерации профсоюзов Украины осуществить проектирование и строительство комплекса зданий и сооружений жилого и нежилого назначения с подземными паркингами на Большой окружной дороге, 3 в Голосеевском районе города Киева.

30.10.2015 между Академией труда, социальных отношений и туризма (правопреемником Академии труда и социальных отношений Федерации профсоюзов Украины) и ООО "Комфорт-Траст" заключен инвестиционный договор № 30/10/2015. Согласно пп. 3.1.3 п. 3.1 раздела 3 Договора ООО "Комфорт-Траст" приняло на себя часть функций заказчика (застройщика) строительства объекта.

Разрешение на заключение вышеуказанного договора было предоставлено Федерацией профессиональных союзов Украины постановлением Президиума от 06.10.2015 № П-40-14 "О согласовании условий инвестиционного договора по строительству Академией труда, социальных отношений и туризма жилищно-офисно-торгового комплекса со зданием спортивно-социального назначения и подземно-наземным паркингом").

2. Заказчиком строительства - Академией труда и социальных отношений получено градостроительные условия и ограничения на строительство общественно-жилого комплекса в 2016 и 2018 году.

При этом первые ГУО были выданы в соответствии со старым ДПТ, который был утвержден в 2005 году, тогда как последние ГУО - после принятия нового ДПТ Теремки III, в 2017 году.

Интересен тот факт, что ООО "Комфорт-Траст" параллельно пыталось получить градостроительные условия, что даже закончилось судебным спором с Департаментом архитектуры, однако - безуспешно.

Так или иначе, основанием для разработки проекта стали исходные данные, полученные в 2016 году Академией труда и социальных отношений.

3. Кто стоит за строительством

По данным аналитической системы "YouControl" ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ", которое является инвестором строительства, основанно группой семей Негрич и Голица.

Ключевые лица группы:

- Негрич Николай Михайлович - депутат Киевского городского совета 7-8 созывов. Зять экс-председателя правления ПАО "ХК "Киевгорстрой" Михаила Голицы.

- Голица Михаил Николаевич

Экс-председатель правления ПАО "ХК "Киевгорстрой". Экс-депутат Киевского городского совета. Совладелец компании "Геос Девелопмент".

Бенефициары ООО "КОМФОРТ-ТРАСТ":

1) АЛЕШИН ДЕНИС ЕВГЕНЬЕВИЧ

В 2016 году был руководителем Офиса реформ в центральном аппарате ДФС.

2) ПАО "Закрытый недиверсифицированный ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНЫЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОНД "ГЕОС ИНВЕСТ"

Указанный фонд связан с финансово-промышленной группой "Инвестиционные Партнеры", учредителем которой является народный депутат Украины 8 созыва - ЖУРЖИЙ АНДРЕЙ ВАЛЕРЬЕВИЧ.

3) ООО "ПОЛИГРАН" связано с Финансово-промышленная группа "СіАрЕйч", что является международной группой компаний отрасли строительных материалов.