Документы МФК OLEGIVSKIY

Киев Шевченковский р-н

ул. Олеговская, 36

МФК OLEGIVSKIY

Отдел продаж: 044 233 83 46

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время

Консультация юриста

Заказать

Дата обновления 23.06.2021

Документы на землю

Земельный участок

Кадастровый номер: 8000000000:91:099:0001

Целевое назначение: (03.10) Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных домов, офисных помещений и других зданий общественной застройки, используемых для осуществления предпринимательской и иной деятельности, связанной с получением прибыли)

Вид использования: для обслуживания и эксплуатации административных зданий и сооружений

Категория земель: земли жилой и общественной застройки

Форма собственности: коммунальная

Площадь: 0.5743 га

Место расположения: г. Киев, р-н Шевченковский, улица Олеговская, 36

Комментарий эксперта

Целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки. Другими словами, это место не предусматривает строительство жилого комплекса.

Землепользование

Арендатор: ООО "АДАМАНС" (ЕГРПОУ 34927346)

Владелец: Территориальная община города Киева в лице Киевского городского совета (ЕГРПОУ 22883141)

Договор аренды земельного участка, серия и номер: 1241, выданный 30.10.2018

Срок действия: 30.10.2023, с правом пролонгации, с правом передачи в поднайм (субаренду).

Решение Киевского городского совета от 05.07.2018 №1137/5201 "О передаче земельного участка ООО "АДАМАНС" для обслуживания и эксплуатации административных зданий и сооружений на ул. Олеговской, 36 в Шевченковском районе г. Киева"

Комментарий эксперта

Заказчик строительства является надлежащим пользователем земельного участка, что уменьшает инвестиционные риски в строительство.

Документы на строительство

Градостроительная документация

Согласно Генплану функциональное назначение земельного участка определено как территории общественных зданий и сооружений (на расчетный период).

Градостроительные условия и ограничения № 992 от 16.08.2019 Реконструкция административных зданий под многофункциональный комплекс на ул. Олеговская, 36 в Шевченковском районе г. Киева.

Право на выполнение строительных работ

Разрешение на строительство от 02.06.2021 № 013210425695 Реконструкция административных зданий под многофункциональный комплекс на ул. Олеговская, 36 в Шевченковском районе г. Киева

Количество домов: 1; количество этажей: 4-8; общее количество квартир – 154; количество машиномест в паркинге: 90.

Комментарий эксперта

Застройщик сообщил об изменении технически экономических показателей МФК: количество этажей: 5-8; общее количество квартир – 208, количество машиномест в паркинге: 99. То есть планируется корректировка проекта.

Орган выдавший: Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины

Класс последствий: СС3

Заказчик: ООО "АДАМАНС" (ЕГРПОУ 34927346)

Проектировщик: ООО "БЮРО ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ - ПРОЕКТНЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ" (ЕГРПОУ 31059394)

Авторский надзор: Бутенко Ольга Дмитриевна (АА 000666)

Технический надзор: Хороший Виктор Владимирович (ИТ 002303, АО 003923)

Подрядчик: ООО "ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "УКРЗАСТРОЙКА" (ЕГРПОУ 43419347)

Факторы риска

Согласно данным официального портала "Судебная власть Украины" и онлайн-платформы "ПРОЗРАЧНАЯ ДАБИ" судебных дел и проверок контролирующих органов относительно МФК Олеговская, 36 эксперты НЕРУХОМІ не обнаружили.

Комментарий эксперта

Учитывая, что в настоящее время происходит реформирование системы архитектурно-строительного контроля, проведение проверок невозможно. Указанные обстоятельства уменьшают инвестиционные риски в строительстве.

Отклонение от ДБН и другие хитрости застройщика

1. О допустимом проценте застройки территории

МФК Олеговская, 36 возводится на земельном участке площадью 0,5743 га. Здания и сооружения МФК Олеговская, 36 займут 2292 м² = 0,2292 га, что составляет 39,9% площади земельного участка

Согласно ДБН максимально допустим процент застройки земельного участка для 5-8-этажных – 40%, для 4-этажных – 45%. При строительстве разноуровневых жилых домов в расчет принимается средняя этажность здания.

Комментарий эксперта

Таким образом, при строительстве МФК Олеговская, 36 застройщиком практически соблюдены нормы ДБН относительно допустимого процента застройки земельного участка. При такой придомовой территории проживание жителей обещает быть комфортным.

2. Про количества машиномест

Согласно проектной документации, на которую получено разрешение, в МФК Олеговская, 36 запланирован встроенно-пристроенный подземный паркинг на 90 машиномест и 11 машиномест для временного хранения, всего – 101 м/м. Согласно ДБН, общее количество машиномест МФК должно составлять 105 м/м (для постоянного хранения и временного хранения включительно). Проектные характеристики соответствуют нормам.

Вместе с тем, по предоставленной застройщиком информации, показатели по проекту были уточнены, в результате было увеличено количество квартир со 154 до 208 единиц, а общее количество машиномест составляет 110. Однако необходимое количество паркомест на такое количество квартир составляет 144 м/м только для постоянного. хранение автомобилей.

3. Про объекты (памятки) культурного наследия

Участок, на котором будет расположен МФК, попадает в пределы исторического ареала, в зону охраняемого ландшафта, археологическую охранную зону, археологический заповедник, в пределах земель историко-культурного назначения, является составной частью памятника ландшафта и истории местного значения "Исторический ландшафт Киевских гор и долина р. Днепр", а также находится в пределах археологического заповедника "Гора Щекавица" и памятника археологии национального значения "Культурный слой городища ІХ-ХІІІ ст., Щекавицкая гора".

Поэтому заказчик обязан получить согласование по проектной документации и разрешение на проведение работ от органа охраны культурного наследия. Также заказчик должен получить справку-разрешение на земляные и строительные работы у Института археологии НАНУ.

Комментарий эксперта

Эксперты НЕРУХОМІ сделали запросы в Министерство культуры и Институт археологии НАНУ.

4. О санитарно-защитных зонах

Согласно градостроительным условиям и ограничениям, будущий МФК попадает в санитарно-защитную зону от радиотехнических объектов и зону ограничения застройки по уровню напряженности электромагнитного поля.

Вместе с тем, градостроительный кадастр Киева не относит участок ни к одной санитарно-защитной зоне.

Комментарий эксперта

Для установления наличия воздействия электромагнитного поля Подольской радиовышки на участок застройки, эксперты НЕРУХОМІ направили запрос в Департамент архитектуры КГГА.

5. Об оползнеопасной территории

Участок, на котором будет расположен МФК, попадает под оползнеопасные территории. Заказчик должен обеспечить защиту участка и сооружений от оползней согласно техническим условиям и требованиям КП "Специального управления противооползневых подземных работ" (СУППР).

Комментарий эксперта

Эксперты НЕРУХОМІ сделали запрос в СУППР.

6. Застройщиком пока не заявлен класс МФК Олеговская, 36. Эксперты НЕРУХОМІ провели анализ имеющейся информации для установления класса, к которому застройщик может отнести комплекс.

Место расположения:

В системе города: в центральной части города.

По отношению к рекреационным зонам отдыха: ландшафтный заказник "Гора Щекавица"

По отношению к городскому общественному транспорту доступность к остановкам общественного транспорта примерно 500 м. Ближайшая станция метро Контрактовая площадь на расстоянии около 800 м.

По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): ТЦ Шоколад (1.1 км), SportLife (1,4 км), гимназия №107 "Введенская" (1,6 км), Охмадит (2,6 км) ).

Общие характеристики:

1) Количество квартир в доме (подъезде): 154 (до 150 квартир в подъезде – признак бизнес-класса).

2) Количество паркомест: 110 машиномест на 208 квартир;

Комментарий эксперта

110 машиномест на 208 квартир (1 машиноместо на 1 квартиру – признак бизнес-класса, обеспечено на 50 %)

3) Высота потолков – 3,0 м.

Внешний вид:

1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.

2) Наружные стены: самонесущие кирпичные, толщиной 250 мм, с вентилируемой фасадной системой (признак бизнес-класса).

3) Благоустройство придомовой территории:

- на эксплуатируемой кровле стилобата обустраивается дворовое пространство (площадки разного назначения)

- озеленение – газоны, деревья и кусты.

Инженерные системы:

Отопление и горячее водоснабжение: пристроена газовая котельная, в которой предусмотрена установка двух газовых водогрейных котлов марки "АDILT 475" тепломощностью 464 кВт каждый, производства фирмы "ADISA"

Вентиляция: приточно-вытяжная

Вертикальный транспорт: Жилая часть комплекса имеет пять блоков разной высоты (от 4 до 8 этажей). Предусмотрено установить в каждом блоке по одному лифту грузопассажирскому грузоподъемностью 1000 кг, со скоростью движения кабины 1,0 м/с.

Комментарий эксперта

Для определения класса не хватает данных по благоустройству придомовой территории, собственной социально-бытовой инфраструктуре и информации относительно комфорта жителей. Однако существующие общие показатели позволяют отнести ЖК к бизнес-классу.

Скелеты в шкафу или что известно Нерухомі

1. О "серых" схемах заказчика

Еще в далеком 2007 году Градостроительный совет Киева рассматривал предварительные проектные предложения по строительству административно-офисного здания по ул. Олеговская, 36. На тот момент по этому адресу располагалось административно-производственное здание, построенное в 1950-х годах и в котором ранее находился Киевский индустриальный техникум. Проектом предусматривался частичный износ существующего здания и его реконструкцию с надстройкой 2-х дополнительных этажей.

В 2010 году ООО "АДАМАНС" были приобретены нежилые здания и нежилой дом (договоры купли-продажи от 22.12.2010 и от 08.12.2010), расположенные по адресу ул. Олеговская, 36.

В связи с переходом права собственности на имущество Киевским городским советом было принято решение от 05.07.2018 № 1137/5201 "О передаче земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "АДАМАНС" для обслуживания и эксплуатации административных зданий и сооружений на ул. Олеговской, 36 в Шевченковском районе г. Киева". На основании этого решения между Киевским городским советом и ООО "АДАМАНС" был заключен договор аренды земельного участка на срок до 30.10.2023.

То есть, земельный участок был выделен не для строительства, а для обслуживания и эксплуатации существующих административных зданий. Таким образом Киевсовет пытался исключить не только строительство жилого комплекса, а вообще застройку земельного участка.

Вместе с тем, в 2019 году ООО "АДАМАНС" получает градостроительные условия и ограничения на объект "Реконструкция административных зданий под многофункциональный комплекс на ул. Олеговской, 36 в Шевченковском районе г. Киева", а в начале лета 2021 - разрешение на строительство этого объекта. При этом ГУО обязывают заказчика привести целевое назначение (вид использования) земельного участка в соответствие с намерениями застройки.

Разрешительные документы были получены на реконструкцию под многофункциональный комплекс, ведь целевое назначение земельного участка не позволяло строительство жилья. Участок под застройку ЖК относится к землям общественного назначения: "для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры".

Вообще украинские застройщики, в сотрудничестве с органами архитектуры, очень любят осуществлять строительство жилья на землях любого назначения (земли промышленности или общественного назначения) путем получения документов на многофункциональный комплекс. Так как ДБН относит многофункциональный комплекс к общественным домам, но предполагает в его составе здания разного назначения (в том числе и жилого).

Вышеуказанное является обычной серой схемой, ведь единственной прозрачной и законодательно определенной процедурой строительства ЖК является строительство именно жилого комплекса на землях жилищного назначения.

2. О реконструкции админздания

В связи со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями ГУО также обязывают заказчика провести экспертизу проекта в части прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений.

Однако уже проектом реконструкции предполагается возведение в пределах отведенного земельного участка пятисекционного П-образного каскадного по этажности (4-8 этажей) многофункционального комплекса на месте существующего административного здания. Превращение реконструкции существующего здания в фактически новое строительство 5-секционного жилого дома аргументируется выводами научно-технического отчета. Техническое состояние здания квалифицируется как непригодное к нормальной эксплуатации, конструкции рекомендуется демонтировать.

Хотя вышеуказанные выводы вызывают определенные сомнения. Как указывалось ранее, административное здание было построено в начале 50-х годов прошлого века, то есть это так называемая "сталинка". Срок эксплуатации послевоенных "сталинок" - 150 лет. Ведь основной строительный материал, который использовался при строительстве "сталинок" – красный кирпич, перекрытие в послевоенных "сталинках" – железобетонные плиты, а наружные стены обычно имеют толщину 640 мм. Далеко не каждый из новых домов может похвастаться такими техническими показателями и такой долговечностью.

В пользу "искусственности" выводов о непригодности конструкций, говорят факты отмены в судебном порядке (в апелляционной и кассационной инстанциях) мер реагирования Главного управления Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям в г. Киеве в виде полной остановки эксплуатации помещений ООО "АДАМАНС" и фото достаточно крепкого здания, сделанные НЕРУХОМІ в июне 2021 года.

Комментарий эксперта

На определение состояния здания повлияла привлекательность участка, на котором оно расположено. По факту никакой реконструкции не состоится, ведь проект предусматривает полное уничтожение здания и организацию нового строительства. Как видно из всего выше сказанного, строительство МФК Олеговская,36 еще не началось, однако "серых" схем уже задействовано достаточно.

2. Кто стоит за строительством

По данным аналитической системы YouControl учредителями ООО "АДАМАНС" являются

ЧАО "РОВНЕВОДАВТОТРАНС" ,

ООО "МОЛПРОМ-ЭКСПЕРТ" ,

ООО "КРАФТ ЭСТЕЙТ" .

ЧАО "РОВНЕВОДАВТОТРАНС" и ООО "МОЛПРОМ-ЭКСПЕРТ" имеют отношение к Финансово-промышленной группе "Континиум"

Ключевые лица группы – Роман и София Еремеевы, народный депутат Украины 8-9 созывов Степан Ивахов, Сергей Лагур. "Континиум" — группа компаний, осуществляющая деятельность в различных отраслях экономики. Создана в 1992 году Игорем Еремеевым, погибшем в 2015 году, и Степаном Ивахивым. Основную прибыль группе приносят сеть АЗС под брендом WOG и молочный холдинг.

Руководитель ООО "АДАМАНС" – Березка Богдан Олегович. Конечным бенефициарным владельцем является Прозора Евгений Ефимович (84,2%).

Ваш запрос принят

Отдел продаж свяжется с Вами в ближайшее время