Документи ЖК вул. Олегівська, 36

Київ Шевченківський р-н

вул. Олегівська, 36

Замовити консультацію

Дата оновлення 23.06.2021

Документи на землю

Земельна ділянка

Кадастровий номер: 8000000000:91:099:0001

Цільове призначення: (03.10) Для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов’язаної з отриманням прибутку)

Вид використання: для обслуговування та експлуатації адміністративних будівель і споруд

Категорія земель: землі житлової та громадської забудови

Форма власності: комунальна

Площа: 0.5743 га

Місце розташування: м.Київ, р-н Шевченківський, вулиця Олегівська, 36

Коментар експерта

Цільове призначення земельної ділянки не відповідає намірам забудови. Іншими словами, це місце не передбачає будівництво житлового комплексу.

Землекористування

Орендар: ТОВ “АДАМАНС" (ЄДРПОУ 34927346)

Власник: ТЕРИТОРІАЛЬНА ГРОМАДА МІСТА КИЄВА В ОСОБІ КИЇВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (ЄДРПОУ 22883141)

Договір оренди земельної ділянки, серія та номер: 1241, виданий 30.10.2018

Строк дії: 30.10.2023, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду).

Рішення Київської міської ради від 05.07.2018 № 1137/5201 "Про передачу земельної ділянки ТОВ "АДАМАНС" для обслуговування та експлуатації адміністративних будівель і споруд на вул. Олегівській, 36 у Шевченківському районі м. Києва"

Коментар експерта

Замовник будівництва є належним користувачем земельної ділянки, що зменшує інвестиційні ризики в будівництво.

Документи на будівництво

Містобудівна документація

Відповідно до Генплану функціональне призначення земельної ділянки визначено як території громадських будівель та споруд (на розрахунковий період).

Містобудівні умови та обмеження від 16.08.2019 № 992 Реконструкція адміністративних будівель під багатофункціональний комплекс на вул. Олегівській, 36 у Шевченківському районі м. Києва.

Право на виконання будівельних робіт

Дозвіл на будівництво від 02.06.2021 № ІУ 013210425695 Реконструкція адміністративних будівель під багатофункціональний комплекс на вул. Олегівській, 36 у Шевченківському районі м. Києва

Кількість будинків: 1; кількість поверхів: 4-8; загальна кількість квартир – 154; кількість машиномісць в паркінгу: 90.

Орган що видав: Державна архітектурно-будівельна інспекція України

Клас наслідків: СС3

Замовник: ТОВ “АДАМАНС" (ЄДРПОУ 34927346)

Проектувальник: ТОВ "БЮРО ІНВЕСТИЦІЙНИХ ПРОЕКТІВ - ПРОЕКТНИЙ МЕНЕДЖМЕНТ"(ЄДРПОУ 31059394)

Авторський нагляд: Бутенко Ольга Дмитріївна (АА 000666)

Технічний нагляд: Хороший Віктор Володимирович (ІТ 002303, АТ 003923)

Підрядник: ТОВ " "ІНЖЕНЕРНО-БУДІВЕЛЬНА КОМПАНІЯ "УКРЗАБУДОВА"(ЄДРПОУ 43419347)

Учасники будівництва

Девелопер

Не заявлений

Замовник

ТОВ “АДАМАНС" (ЄДРПОУ 34927346)

Розмір статутного капіталу: 14 910 943,00 грн

Дата реєстрації: 15.02.2007

Не перебуває в процесі припинення

Фактори ризику

Відповідно до даних офіційного веб-порталу “Судова влада України" та онлайн-платформи “ПРОЗОРА ДАБІ" судових справ та перевірок контролюючих органів щодо ЖК Олегівська, 36 експерти НЕРУХОМІ не виявили.

Коментар експерта

Враховуючи, що в даний час відбувається реформування системи архітектурно-будівельного контролю, проведення перевірок є неможливим. Зазначені обставини зменшують інвестиційні ризики в будівництво.

Відхилення від ДБН та інші хитрощі забудовника

1. Щодо допустимого відсотку забудови території

ЖК Олегівська, 36 зводиться на земельній ділянці площею 0.5743 га. Будинки та споруди ЖК Олегівська, 36 займуть 2292 м²= 0,2292 га, що становить 39,9% площі земельної ділянки

Відповідно до ДБН максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки для 5-8-поверхових – 40%, для 4-поверхових – 45%. При будівництві різнорівневих житлових будинків до розрахунку приймається середня поверховість будівлі.

Коментар експерта

Таким чином, при будівництві ЖК Олегівська, 36 забудовником практично дотримано норми ДБН щодо допустимого відсотку забудови земельної ділянки. При такій прибудинковій території проживання мешканців обіцяє бути комфортним.

2. Щодо кількості машиномісць

В ЖК Олегівська, 36 заплановано вбудовано-прибудований підземний паркінг на 90 машиномісць та 11 машиномісць для тимчасового зберігання, всього - 101 м/м. Згідно ДБН загальна кількість машиномісць ЖК повинна становити 105 м/м, з них для постійного зберігання (паркінг) 91 м/м та 14 м/м для тимчасового зберігання.

Коментар експерта

Для запланованих 154 квартир такої кількості машиномісць практично достатньо і така кількість відповідає нормам ДБН. Недостача машиномісць складає всього 4 м/м.

3. Щодо об’єктів (пам’яток) культурної спадщини

Ділянка, на якій буде розташовано ЖК, потрапляє в межі історичного ареалу, в зону охоронюваного ландшафту, археологічну охоронну зону, археологічний заповідник, в межах земель історико-культурного призначення, є складовою частиною пам’ятки ландшафту та історії місцевого значення “Історичний ландшафт Київських гір та долина р. Дніпро", а також знаходиться в межах археологічного заповідника “Гора Щекавиця" та пам’ятки археології національного значення “Культурний шар городища ІХ-ХІІІ ст., Щекавицька гора".

Тому замовник зобов’язаний отримати погодження щодо проектної документації та дозволу на проведення робіт від органу охорони культурної спадщини. Також замовник повинен отримати довідку-дозвіл на земляні та будівельні роботи від Інституту археології НАНУ.

Коментар експерта

Експерти НЕРУХОМІ зробили запит до Міністерства культури та Інституту археології НАНУ.

4. Щодо санітарно-захисних зон

Згідно містобудівних умов та обмежень, майбутній ЖК потрапляє в санітарно-захисну зону від радіотехнічних об’єктів та зону обмеження забудови за рівнем напруженості електромагнітного поля.

Разом з тим, містобудівний кадастр Києва не відносить ділянку до жодної санітарно-захисної зони.

Коментар експерта

Для встановлення наявності впливу електромагнітного поля на ділянку забудови від Подільської радіовежі, експерти НЕРУХОМІ направила запит до Департаменту архітектури КМДА.

5. Щодо зсувонебезпечної території

Ділянка, на якій буде розташовано ЖК, потрапляє до зсувонебезпечної території. Замовник повинен забезпечити захист ділянки та споруд від зсувів згідно з технічними умовами та вимогами КП “Спеціального управління протизсувних підземних робіт" (СУППРу).

Коментар експерта

Експерти НЕРУХОМІ зробили запит до СУППР.

6. Забудовником поки що не заявлено клас ЖК Олегівська, 36. Експерти НЕРУХОМІ здійснили аналіз наявної інформації для встановлення класу, до якого забудовник може віднести житловий комплекс.

Місце розташування:

В системі міста: в центральній частині міста.

По відношенню до рекреаційних зон відпочинку: ландшафтний заказник “Гора Щекавиця"

По відношенню до міського громадського транспорту: доступність до зупинок громадського транспорту приблизно 500 м. Найближча станція метро Контрактова площа на відстані до 800 м.

По відношенню до об'єктів соціально-побутової та торгової інфраструктури (найближчі): ТЦ Шоколад (1.1 км), SportLife (1,4 км), гімназія №107 “Введенська" (1,6 км), Охмадит (2,6 км).

Загальні характеристики:

1) Кількість квартир у будинку (під'їзді): 154 (до 150 квартир у під'їзді - ознака бізнес-класу).

2) Кількість паркомісць: 90 машиномісць в паркінгу та 11 машиномісць на стоянці, всього: 101 машино-місце на 154 квартир (1 машино-місце на 1 квартиру - ознака бизнес-класу, забезпечено на 66%; 1 машино-місце на 2 квартири - ознака комфорт-класу, забезпечено на 131% ).

3) Висота стелі - 3,0 м.

Зовнішній вигляд:

1) Технологія будівництва: монолітний залізобетонний каркас.

2) Зовнішні стіни: самонесучі цегляні, товщиною 250 мм, з вентильованою фасадною системою (ознака бізнес-класу).

3) Благоустрій прибудинкової території:

на експлуатованій покрівлі стилобату облаштовується дворовий простір (майданчики різного призначення)

озеленення - газони, дерева та кущі.

Інженерні системи:

Опалення та гаряче водопостачання: прибудована газова котельня, в якій передбачено встановлення двох газових водогрійних котлів марки "АDILT 475" теплопотужністю 464 кВт кожний, виробництва фірми "ADISA"

Вентиляція: припливно-витяжна

Вертикальний транспорт: Житлова частина комплексу має п’ять блоків різної висоти (від 4 до 8 поверхів). Передбачено встановити в кожному блоці по одному ліфту вантажо-пасажирському вантажопідйомністю 1000 кг, зі швидкістю руху кабіни 1,0 м/с.

Коментар експерта

Для визначення класу не вистачає даних щодо благоустрою прибудинкової території, власної соціально-побутової інфраструктури та інформації щодо комфорту мешканців. Проте, наявні загальні показники дають змогу віднести ЖК до бізнес-класу.

Скелетики у шафі або що відомо Нерухомі

1. Щодо “сірих" схем замовника

Ще в далекому 2007 Містобудівна рада Києва розглядала попередні проектні пропозиції щодо будівництва адміністративно-офісної будівлі по вул. Олегівська, 36. На той момент за цією адресою була розташована адміністративно-виробнича будівля, яка була побудована в 1950-х роках і в який раніше знаходився Київський індустріальний технікум. Проектом передбачався частковий знос існуючої будівлі та його реконструкція з надбудовою 2-х додаткових поверхів.

В 2010 році ТОВ “АДАМАНС" були придбані нежили будівлі та нежилий будинок (договори купівлі-продажу від 22.12.2010 та від 08.12.2010), розташовані за адресою вул. Олегівська, 36.

В зв’язку з переходом права власності на майно Київською міською радою було прийнято рішення від 05.07.2018 № 1137/5201 “Про передачу земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю “АДАМАНС" для обслуговування та експлуатації адміністративних будівель і споруд на вул. Олегівській, 36 у Шевченківському районі м. Києва". На підставі цього рішення між Київською міською радою та ТОВ “АДАМАНС" було укладено договір оренди земельної ділянки на строк до 30.10.2023.

Тобто, земельна ділянка була виділена не для будівництва, а для обслуговування та експлуатації існуючих адміністративних будівель. Таким чином Київрада намагалась унеможливити не те що будівництво житлового комплексу, а взагалі забудову земельної ділянки.

Разом з тим, в 2019 році ТОВ “АДАМАНС" отримує містобудівні умови та обмеження на об’єкт “Реконструкція адміністративних будівель під багатофункціональний комплекс на вул. Олегівській, 36 у Шевченківському районі м. Києва", а на початку літа 2021 - дозвіл на будівництво цього об'єкта. При цьому МУО зобов’язують замовника привести цільове призначення (вид використання) земельної ділянки у відповідність до намірів забудови.

Дозвільні документи були отримані на реконструкцію під саме багатофункціональний комплекс, адже цільове призначення земельної ділянки не дозволяло будівництво житла. Ділянка під забудову ЖК належить до земель громадського призначення: “для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури".

Взагалі, українські забудовники, у співпраці з органами архітектури, дуже полюбляють здійснювати будівництво житла на землях будь-якого призначення (землі промисловості або громадського призначення) шляхом отримання документів на багатофункціональний комплекс. Так як ДБН відносить багатофункціональний комплекс до громадських будинків, але передбачає у його складі будівлі різного призначення ( у тому числі і житлового).

Вищевказане є звичайною “сірою схемою", адже єдиною прозорою та законодавчо визначеною процедурою будівництва ЖК є будівництво саме житлового комплексу на землях житлового призначення.

2. Щодо реконструкції адмінбудівлі

В зв’язку з складними інженерно-геологічними та техногенними умовами МУО також зобов’язують замовника провести експертизу проекту в частині міцності, надійності та довговічності будівель та споруд.

Проте вже проектом реконструкції передбачається зведення в межах відведеної земельної ділянки п’ятисекційного П-подібного каскадного за поверховістю (4-8 поверхів) багатофункціонального комплексу на місці існуючої адміністративної будівлі. Перетворення реконструкції існуючої будівлі в фактично нове будівництво 5-секційного житлового будинку аргументується висновками науково-технічного звіту. Технічний стан будівлі кваліфікується як непридатний до нормальної експлуатації, конструкції рекомендується демонтувати.

Хоча вищевказані висновки викликають певні сумніви. Як вказувалося раніше, адміністративна будівля була побудована на початку 50-х років минулого століття, тобто це так звана “сталінка". Строк експлуатації післявоєнних “сталінок" - 150 років. Адже основний будівельний матеріал, який використовувався при будівництві “сталінок" - червона цегла, перекриття у післявоєнних “сталінках" - залізобетонні плити, а зовнішні стіни зазвичай мають товщину 640 мм. Далеко не кожен з новозбудованих будинків може похвалитися такими технічними показниками та такою довговічністю.

На користь “штучності" висновків непридатності конструкцій, говорять факти скасування в судовому порядку (в апеляційній та касаційній інстанціях) заходів реагування Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій у м. Києві у вигляді повного зупинення експлуатації приміщень ТОВ "АДАМАНС" та та фото достатньо міцної будівлі, зроблені НЕРУХОМІ в червні 2021 року.

Коментар експерта

На визначення стану будівлі вплинула привабливість ділянки на якій вона розташована. По факту, реконструкції ніякої не відбудеться, адже проект передбачає повне знищення будівлі та організацію нового будівництва. Як видно з усього вище сказаного, будівництво ЖК Олегівська,36 ще не почалося, проте “сірих" схем вже задіяно достатньо.

2. Хто стоїть за будівництвом

За даними аналітичної системи YouControl засновниками ТОВ “АДАМАНС" є

ПрАТ "РІВНЕВОДАВТОТРАНС",

ТОВ "МОЛПРОМ-ЕКСПЕРТ",

ТОВ "КРАФТ ЕСТЕЙТ" .

ПрАТ "РІВНЕВОДАВТОТРАНС" та ТОВ "МОЛПРОМ-ЕКСПЕРТ" мають відношення до Фінансово-промислова група "Континіум"

Ключові особи групи - Роман та Софія Єремєєви, народний депутат України 8-9 скликань Степан Івахів, Сергій Лагур. “Континіум" — група компаній, що здійснює діяльність у різних галузях економіки. Створена в 1992 році Ігорем Єремеєвим, який загинув у 2015, і Степаном Івахівим. Основний прибуток групі приносять мережа АЗС під брендом WOG та молочний холдинг.

Керівник ТОВ “АДАМАНС" - Березка Богдан Олегович. Кінцевим бенефіціарним власником є Прозора Євгеній Юхимович (84,2%).

Рекомендації інвестору

1. З’ясувати у відділі продажу питання щодо рівня напруженості електромагнітного поля, чи проводилися відповідні заміри і розрахунки, та які захисні заходи буде реалізовано при будівництві ЖК.

2. З’ясувати у відділі продажу питання власної соціально-побутової інфраструктури.