Разрешительная документация на строительство недаром считается темным лесом. Много нюансов, условная законность и неограниченное количество нарушений – это то, что характерно для процесса выдачи и получения документов на строительство. Однако хаос появляется из-за нарушений, а без них все же есть порядок и последовательность, которые заметно сразу, если придерживаться законной процедуры.
Тогда в строительной деятельности возникает бескомпромиссный эффект домино, когда любое изменение одного звена разрешительной документации на строительство влечет за собой ряд изменений всей цепи. В строительстве каждый документ, условия и основания его выдачи, а также результат того или иного необходимого этапа – взаимосвязанные составляющие, где каждый следующий этап по закону невозможен без предыдущего. Так, падение одной "игорной косточки" с большой вероятностью означает потерю правомерности последующих. Понятно, что получение документов на право собственности на недвижимое имущество, что является последней "косточкой" в цепи домино, имеет наиболее высокие риски.
Права на земельный участок
Намерения по застройке земельного участка официально реализуются заказчиком строительства. То есть лицом, имеющим право собственности или пользования землей. Его юридический статус – заказчик строительства.
Отсутствие признанных государством прав на земельный участок лишает возможности получать документы на строительство и/или документы на принятие объекта в эксплуатацию.
Право на землю определяется правом собственности или прав использования на основе получения земельного участка в аренду, в постоянное пользование, пользование для застройки.
Застройка земельного участка осуществляется только в пределах ее целевого назначения. Кроме того, целевое и функциональное назначение земельного участка должно соответствовать градостроительной документации на местном уровне.
К градостроительной документации на местном уровне относятся: план зонирования территории, который разрабатывается в составе генерального плана или как отдельный документ, и детальный план территории, уточняющий положения генерального плана.
Исходные данные
Для разработки проектной документации на строительство заказчику необходимо получить исходные данные: градостроительные условия и ограничения и технические условия.
Градостроительные условия и ограничения – это требования к проектированию, установленные законодательством и градостроительной документацией по этажности и плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий, другие планировочные ограничения. Они предоставляются соответствующими уполномоченными органами градостроительства и архитектуры.
При этом с 1 июня 2020 года судебное решение об отмене градостроительных условий является основанием для аннулирования разрешения.
Технические условия – это требования к инженерному обеспечению заявленного объекта строительства по водоснабжению (с учетом потребностей обеспечения пожаротушения), тепло-, электро- и газоснабжения, водоотведения, наружного освещения, отвода ливневых вод и телекоммуникации. Предоставляются соответствующим предприятием, организацией или учреждением.
С учетом технических условий, градостроительных условий и ограничений заказчиком составляется и утверждается задание на проектирование, где определяются требования заказчика, которые по сути являются его обязательствами, к планировочным, архитектурным, инженерным и технологическим решениям к объекту строительства, что согласовываются с проектировщиком.
Проект и определение класса последствий (проектная документация)
Проект объекта архитектуры разрабатывается под руководством или с обязательным участием главного архитектора проекта (ГАП) и/или главного инженера проекта (ГИП).
Архитектор (инженер) – это специалист, который по результатам аттестации получил соответствующий сертификат, дающий ему полномочия ведения личной деятельности в сфере архитектуры, и который несет ответственность за результаты своей работы.
Согласно градостроительного законодательства, проектная документация на строительство объектов не требует согласования государственными органами, органами местного самоуправления, их должностными лицами, юридическими лицами.
Однако, в зависимости от места расположения объекта строительства, законодательством предусматривается необходимость согласования проектных решений, что может иметь влияние на объекты культурного наследия (строительство осуществляется в историческом ареале населенного пункта, на территории памятника местного или национального значения, осуществляется по согласованию с соответствующими органами охраны культурного наследия) или определенных условий застройки (строительство на приаэродромной территории, осуществляется по согласованию местоположения и высоты объектов с эксплуатантом аэродрома и уполномоченным органом по вопросам гражданской авиации).
Также на данном этапе рассчитывается и определяется класс последствий объектов.
Экспертный отчет
Объекты, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3) последствиями, подлежат обязательной экспертизе. Правильность определения класса последствий проверяется при проведении экспертизы проектов, если ее осуществление является обязательным в соответствии с законом.
Результатом осуществления экспертизы проектной документации является экспертный отчет.
Экспертиза проводится независимым аккредитованным государством учреждением перед утверждением заказчиком проектной документации.
Строительство без надлежащего утверждения проекта (т.е. без должным образом осуществленных и оформленных этапов, которые ему предшествуют) подпадает под определение самовольного строительства.
Технический надзор
Обязанность обеспечения технического надзора за строительством объекта возложена на заказчика. Целью его осуществления является контроль за соблюдением проектных решений и требований государственных стандартов, строительных норм и правил, а также контроля за качеством и объемами работ, выполненных при строительстве. Технический надзор осуществляется лицами, имеющими квалификационный сертификат.
Авторский надзор
В соответствии с требованиями законодательства и государственных строительных норм заказчик и генпроектировщик (проектировщик) определяют в условиях договора исполнителя авторского надзора, который будет его осуществлять.
Авторский надзор предусматривает контроль за соответствием строительно-монтажных работ проекта, прошедшего экспертизу и на который выдается разрешение на строительство.
Генеральный подрядчик
Хозяйственная деятельность по строительству объектов с 18 марта 2020 не подлежит лицензированию. Нормативно-правовые акты, регламентирующие процедуру лицензирования деятельности, связанной с созданием архитектуры, отменены.
Вместо лицензирования введено сертификацию ответственного исполнителя строительных работ, которая пока не осуществляется.
Вместе с тем, в соответствии с законодательством, все действующие лицензии являются бессрочными. А договоры, заключенные до даты нововведения требуют наличие действующей лицензии.
Заказчик самостоятельно выбирает генерального подрядчика, однако его опыт и репутация наравне с правомерностью и законностью отношений между заказчиком и генеральным подрядчиком является залогом здоровых темпов строительства и качества квадратных метров.
В случаях осуществления работ на объектах всемирного наследия, их территориях, в зонах охраны, буферных зонах, на охраняемых археологических территориях, в исторических ареалах населенных мест необходимо получение разрешения на проведение работ на памятниках национального значения.
Разрешение на выполнение строительных работ
Право осуществлять строительные работы на объектах строительства, которые по классу последствий относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3), возникает после получения заказчиком разрешения на выполнение строительных работ.
Для получения разрешения на новое строительство необходимо предоставление к заявлению документов: выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении имеющегося права на земельный участок; часть проектной документации, где в составе должны быть градостроительные условия и ограничения, технические условия, расчет класса последствий; генерального плана на топографической основе, копию распорядительного документа заказчика об утверждении проектно документации, экспертного отчета, договора подряда (генерального подряда), предписывающего документа о назначении лиц, осуществляющих авторский надзор, договора подряда на осуществление технического надзора и / или распорядительного документа заказчика о назначении лиц, осуществляющих технический надзор. Все документы должны быть оформлены надлежащим образом.
Строительные работы
Подрядчики, сертифицированные ответственные исполнители работ, обязаны соблюдать требования законодательства в сфере градостроительной деятельности, строительных норм, стандартов и правил при выполнении подготовительных и строительных работ. Условия сертификации определяют ответственность таких участников процесса.
Техническая инвентаризация
Техническая инвентаризация объекта недвижимого имущества проводится ответственным исполнителем отдельных видов работ (услуг), имеющих квалификационный сертификат на право выполнения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, перед принятием в эксплуатацию построенных объектов.
По результатам ее проведения изготавливается инвентаризационная дело, материалы технической инвентаризации и технические паспорта. Информация о техническом паспорте указывается в акте готовности объекта к эксплуатации.
Принятие в эксплуатацию построенных объектов
Принятие в эксплуатацию построенных объектов, которые по классу последствий относятся к объектам со средними (СС2) и значительными (СС3), осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи органами государственного архитектурно-строительного контроля сертификата. Заказчиком подается заявление подписанному акту готовности объекта к эксплуатации установленной формы.
Именно на этом этапе вытекают все вопросы и несоответствия, которые имели место на всех предыдущих стадиях в документах и процессах их подготовки.
Присвоение адреса
Решение о присвоении или изменении адреса объекта строительства (объекта недвижимого имущества) принимает уполномоченный орган градостроительства и архитектуры. Это решение необходимо для регистрации права собственности.
Согласно экспериментального порядка присвоения адресов объектам строительства, который действует с 1 июля 2019 до 31 декабря 2020 года, адрес объекта строительства присваивается по выбору заказчика строительства при предоставлении градостроительных условий и ограничений, или после получения разрешительного документа или принятия объекта к эксплуатации.
Регистрация прав собственности
Государственная регистрация права собственности на объект в Государственном реестре прав осуществляется по заявлению владельца или лица, привлекла средства для строительства (например, управляющим фонда при применении схемы инвестирования в фонд финансирования строительства).
Каждый выделенный этап осуществляется постепенно и в строго определенной последовательности. Нарушение этапов или отсутствие определенного документа находится вне правового поля и приводит к недостижению цели осуществления строительной деятельности или задержки реализации этой цели по созданию нового объекта архитектуры и оформления права собственности. Почему так важно понимать нюансы процедуры и взаимосвязь между документами на строительство? Обычно, при покупке квартир до сдачи объекта в эксплуатацию все риски и последствия, которые вытекают из несоответствия в документах на строительство, ложатся на плечи новоиспеченных покупателей.
Поэтому ресурс НЕРУХОМІ уделяет так много внимания анализу документациии их соответствия законодательству при рассмотрении документов на строительство относительно каждого объекта. Эту информацию вы можете найти на страницах ЖК во вкладке Документы.