Лучшая метафора, характеризующая сегодня любые инвестиции в жилую недвижимость в Украине, – это заплыв на среднюю дистанцию в горной реке между валунами. Все напрямую зависит от трех вещей:
- от потребности (вашего инвестиционного запроса);
- погодных условий (состояния рынка и экономики в целом в данный момент и в перспективе);
- вашей готовности держать строй и погружаться во все процессы.
Бурная горная река – это нестабильный рынок, а валуны и подводные течения – количество скрытых и явных угроз, подстерегающих реальных инвесторов. К слову, кто бы что ни говорил, инвесторы на рынке есть, хоть в очень и очень ограниченном количестве. По состоянию на начало лета мы можем говорить о восстановлении примерно 1/10 объема довоенного уровня с конца февраля. Как правило, это профессиональные игроки, люди уже понимающие рынок, его периоды спада и активности, видящие потенциал продукта и могут рассчитать ликвидность лота.
Мы говорим о небольших объемах от довоенных инвестиционных продаж: примерно до 20% по всей стране в сегменте комфорт+ и бизнес-классе только в отдельных категориях: полифункциональный квартал, город в городе и рекреационные комплексы. Однако даже эти цифры радуют: украинцы готовы инвестировать гривну в бетонное золото, чтобы не только переждать сложный период и сохранить некоторые сбережения от обесценения, но и заработать на них. Правда, делают это очень избирательно и осторожно. Это связано с несколькими моментами.
Три ключевые проблемы рынка новостроек сегодня
Во-первых, заявить о возобновлении и реально возобновить строительство – это совершенно разные вещи. И, к сожалению, по состоянию на сегодняшний день, отслеживая динамику по рынку, видим: из 90% проектов, которые якобы возобновили строительство после 24 февраля 2022 года, по настоящему это сделали чуть меньше 45%. А приемлемыми темпами могут порадовать едва 25% из них. Как результат уже есть рост средней задержки по рынку: с привычных 6 месяцев до 12, а в отдельно тяжелых случаях и более года.
Во-вторых, нестабильность финансовой ситуации, приковано внимание к событиям на фронте и реальный страх о крахе отдельных игроков на рынке недвижимости. Последние предосторожности имеют вполне реальную почву. В первую очередь из-за тотальной зависимости застройщиков от денег покупателей и инвесторов, чтобы продолжать строить.
Несовершенные финансовые модели, построенные по принципу перекрестного финансирования площадок, когда деньги с одного ЖК идут на котлован другого, или другие непонятные причины отсутствия привлеченных средств в начатых комплесах, приводят к умножению строительных площадок, которые простаивают с начала полномасштабного вторжения. А под действием солнца, воды и ветра с конструкциями построек происходят объективные видоизменения. Или кто-то об этом заботился? Не думаю.
В-третьих, падение реальных доходов населения по итогам года на 16%, рост официальной безработицы до 21% в прошлом году и не возвращение из-за границы еще по меньшей мере 5 млн человек, хотя и косвенно, однако влияют на рынок.
Вместе с тем, украинцы не просто дают отпор россиянам на фронте и выживают в тылу, но и начинают этап раннего восстановления, и оживление инвестиционного спроса на рынке недвижимости подтверждение моим словам.
Однако надо понимать, что эпоха "быстрых денег", как было в 2021, когда за цикл строительства (1,5-2 года) в комфорт+ рост цены квадрата было в среднем +30%, в бизнес-классе - от 35%, прошла. Сегодня инвестиции в жилую недвижимость – это история не менее трех лет, ведь по действующему налоговому законодательству, если вы захотите продать лот, которым владели менее 3 лет, придется платить суммарно 19,5% налогов. Поэтому сознательно нужно выбирать и стратегию, и актив, который имеет потенциал капитализации и не превратится в чемодан без ручки. Иными словами: нужно выбрать ликвидный лот.
Как оценить потенциал ЖК
Оценить ликвидность помогают ряд параметров:
1. Формат комплекса: город в городе, полифункциональный квартал, многофункциональный комплекс (БФК), рекреационный комплекс и т.п.
2. Концепция: live-work-play, эко-кластер и т.д.
3. Инфраструктурное наполнение: количество, качество и многообразие функциональной и продуманной под запрос аудитории инфраструктуры, в частности социально-бытовой.
4. Темпы строительства: приемлемыми будут минимум 6-8% от общей готовности в месяц или хотя бы 1 этаж монолита.
5. Юридическая чистота: документы на землю, лицензия генподрядчика, разрешение на строительство, градостроительные условия и ограничения, договоры и технические условия на подключение к инженерным коммуникациям.
6. Бекграунд девелопера: не только что строил и каков репутационный актив, но и как вел себя за прошлый год.
7. Коммьюнити: кто обитатели проекта и какие у них запросы, потребности.
8. Планировочное решение: эргономика жилого пространства, отсутствие нефункциональных метров, достаточная инсоляция квартиры. Дополнительным плюсом: помещение с функционалом "правило двух стен", рабочая зона, просторный балкон, лоджия, терраса.
9. Процент инвестиционных лотов в проекте должен быть до 20% в ЖК квартальной застройки и не более 10% в точечных проектах.
10. Атрибуты локации: транспортная развязка, инфраструктурное наполнение района, наличие рекреационной зоны поблизости и т.д.
Ключевые инвестиционные стратегии: что выбрать
Если вы рассматриваете инвестиции в жилые квадраты сегодня, потому что видите и потенциал, и емкость рынка, а они, поверьте мне, на высоком уровне советую сосредоточить внимание на трех стратегиях.
Первая: вложить деньги в недостроенный и проверенный ликвид. То есть в жилой комплекс перечисленных ранее форматов с готовностью не ниже 60-70%, который активно строится и выходит на сдачу до конца года или весной 2024 года. Гарантированная доходность по консенсусу прогнозу от 25% на росте цены квадрата и последующая капитализация актива.
Вторая: инвестиции в коммерческие помещения в те же ликвидные форматы ЖК с достаточным процентом заселенности проекта и последующим потенциалом. Доходность в среднем 8-10% годовых (сдержанный прогноз), однако есть риск удлиненной экспозиции помещения из-за опасений бизнеса по военным и экономическим рискам. Чтобы уменьшить риски, выбирайте небольшие лоты – оптимально 40-65 кв.м, пригодные для horeca, ритейла, с хорошим запасом прочности по инженерии.
Третья: если вы готовы иметь высокую операционную вовлеченность в процессы и рассматривали когда-то арендную стратегию, советую заменить ее на флипинг стратегию. Она предполагает, что вы инвестируете в первичку или приобретаете вторичку, однако обязательно как-то видоизменяете объект. Делаете ремонт с нуля, перепланируете, что-то меняете в существующей конфигурации планировки или ремонта, добавляете и т.д. Здесь ваш доход будет зависеть от двух моментов: качественных характеристик самой квартиры и дома и добавленной стоимости. Очень кстати будет меблировать и установить минимально необходимую технику. Это повысит ценность объекта.
И напоследок напомню свое любимое правило инвестиций в квадраты: ваш доход всегда прямо пропорционален ликвидности лота (и квартиры, и дома, и комплекса = это трехуровневый фактор оценки) и проценту инвестиционных объектов в комплексе. Не ведитесь на хайп и чужой ум: изучайте рынок, предложение, запросы конечного покупателя и потенциал, который будет иметь ваша инвестиция в перспективе.