Спрос на новостройки в Украине держится даже во время войны. Это уже не просто о "квадратном метре", а о попытке сохранить сбережения и дать себе ответ на вопрос: "Что будет со мной через пять лет?".
Проблема в том, что часть рынка живет по логике: "Сначала продадим — потом разберемся с документами".
К нам в Нерухомі регулярно приходят читатели с одинаковым сценарием: — "Купили квартиру в новостройке. Прошло три года. Дом почти достроен, но в реестре — ноль движения. Что происходит?".
Когда получаем документы, почти всегда видим набор одних и тех же "флажков". В этой статье я расскажу о 10 таких сигналах и объясню человеческим языком, что за ними стоит.
1. Земля "не для жилья", но на ней продают квартиры
В рекламе — "комфорт-класс возле парка". В реестрах — земля для ОСГ, рекреации или промышленности. То есть формально там должны были бы выращивать, отдыхать или производить, но точно не строить многоэтажку.
Что это означает простыми словами. Дом могут физически построить, но юридически город не обязан принимать его в эксплуатацию. Чтобы изменить целевое назначение земли, нужно пройти отдельную долгую процедуру через решение совета, документацию по землеустройству и так далее. И не факт, что это вообще возможно.
Как проверить:
- найти кадастровый номер участка;
- посмотреть его целевое назначение на Публичной кадастровой карте;
- через Государственный реестр вещных прав (ГРВП) выяснить, кто является владельцем или арендатором.
Если видите "для ведения личного крестьянского хозяйства", "для рекреации" или "для размещения и эксплуатации промышленных объектов", а вам продают квартиру — это серьезный сигнал задуматься.
2. Земля находится в аренде, но так, что жить спокойно не получается
Классический кейс: земля в аренде на 3–5 лет, а строят жилой комплекс в несколько этапов. Или арендатором выступает одна компания, а застройщиком в рекламе называют совсем другую.
Почему это опасно. Дом строят годами. Если договор аренды закончится раньше или его расторгнут из-за долгов или конфликта, на бумаге может получиться абсурдная картинка: коробка стоит, а права застройщика на участок — нет.
На что смотреть в договоре аренды земли:
- срок аренды: хватает ли его, чтобы достроить все заявленные очереди;
- кто именно является арендатором: это компания, которую вам представляют как застройщика, или посредник;
- нет ли информации об арестах и судах в отношении участка.
Если застройщик даже не упоминается в договоре аренды, вы инвестируете в историю, где ключевые решения принимает кто-то третий, о ком вам ничего не рассказали.
3. Дом растет там, где действуют дополнительные ограничения
Часть конфликтных строительств — это не просто "участок в городе", а территории с особым статусом: исторические ареалы, прибрежные защитные полосы, природоохранные зоны, земли науки, образования, обороны.
Что здесь может пойти не так. Для таких территорий требуются дополнительные согласования — от Минкульта, экологических органов, балансодержателя и других. Если их нет или они формальные, проект может оказаться в поле зрения прокуратуры, общественных активистов и судов.
На практике это означает: работы останавливают в середине процесса, а инвесторы несколько лет наблюдают за недостройкой с забором "временно приостановлено".
Что можно сделать до покупки:
- проверить, упоминается ли специальный статус территории в градостроительной документации;
- посмотреть, есть ли приказы/письма согласований от профильных органов;
- просмотреть судебный реестр на предмет исков по этому адресу или кадастровому номеру.
4. Градостроительные условия и ограничения (ГУО) не совпадают с тем, что вам продают
ГУО — это документ, где город официально соглашается: "На этом участке при таких условиях можно строить вот такой объект". Этажность, плотность, отступы от соседних домов — все ключевые параметры там.
Типичная ситуация. На бумаге ГУО выданы на реконструкцию админздания на 5–7 этажей. На сайте ЖК уже показывают 20-этажную "свежую" новостройку. Или МБУ отменены судом, но техника продолжает работать.
Еще вариант — в ГУО фиксируют одну этажность, а в отделе продаж вам говорят: "Мы здесь еще пару этажей достроим, это нормально".
К чему это ведет. Без действующих и корректных МБУ у проекта нет нормальной юридической опоры. Даже если дом достроят физически, у города будет полный набор аргументов, чтобы отказать во вводе в эксплуатацию.
5. Разрешение на строительство и реальная площадка — это две разные истории
Разрешение в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕГЭССС) многие воспринимают как "ну есть же документ, значит все хорошо". На самом деле в нем тоже заложен немалый пласт рисков.
Что настораживает:
- многоэтажку оформляют как объект СС1 (то есть по самому простому классу последствий),
- заказчик строительства в разрешении — одно юрлицо, а в продаже и рекламе — другое,
- в разрешении и ЕДЭССБ указана одна площадь и тип объекта, а по факту строится другой (например, по документам — "офисный центр", а в рекламе — "жилой комплекс").
Чем это грозит. Если госорганы фиксируют несоответствие, у них есть законные основания остановить строительство или не принимать объект в эксплуатацию. Для инвестора это означает не "квартиру в новостройке", а годы переговоров и коллективных собраний с соседями.
6. Экспертиза есть, но инвестор не понимает, что именно проверяли
Для более сложных объектов (СС2 и СС3) экспертиза — обязательный этап. Ее выполняют уполномоченные компании, а информация загружается в ЕДЭССБ. Формально все выглядит так: "экспертиза есть, все хорошо".
Проблема в том, что для инвестора это часто черный ящик. В реальности бывает несколько сценариев:
- в ЕДЭССБ виден только факт проведения экспертизы и реквизиты, но не полный текст заключения;
- у крупного девелопера есть своя дочерняя или аффилированная экспертная компания, которая стабильно "ведет" все его объекты;
- экспертиза выполняется частной структурой за средства заказчика, и в интересах заказчика — получить максимально комфортный результат, а не максимально жесткую критику проекта.
Для покупателя квартиры важно не фамилия эксперта в реестре, а ответы на простые вопросы:
- есть ли вообще упоминание об экспертизе в ЕДЭССБ;
- можно ли посмотреть, что именно анализировали и какие были замечания;
- видно ли в документах, кто осуществляет технический и авторский надзор.
Если экспертиза формально есть, но содержание закрыто, а все проекты одного девелопера годами проходят через одну и ту же "свою" экспертную структуру, это не гарантия безопасности. Это признак того, что контроль качества максимально зависим от самого застройщика.
7. Деньги идут не тому, кто строит
Это один из самых болезненных пунктов. Человек подписывает договор, платит деньги, но юридически рассчитывается не с заказчиком строительства, а с каким-то ФЛП или ООО, которое даже не упоминалось в рекламных материалах.
Как это выглядит в реальности:
- средства поступают на счет кооператива или небольшого общества без активов;
- в договоре нет понятного механизма, который связывает ваши платежи с конкретной квартирой в конкретном доме;
- не используется ни один инструмент дополнительной защиты (ФФБ, спецсчет).
В результате, если что-то пойдет не так, вы не всегда сможете предъявить претензии непосредственно застройщику: формально он скажет, что "с вами договоров не заключал".
8. Договор, в котором все риски — на инвесторе
Даже если с землей, разрешениями и финансовой схемой все выглядит приемлемо, договор может свести на нет чувство безопасности.
На какие формулировки обращать внимание:
- срок ввода в эксплуатацию сформулирован как "ориентировочный", без четких дедлайнов и штрафов;
- застройщик оставляет за собой право изменять проект, планировку и площадь без вашего согласия;
- все штрафные санкции прописаны только для инвестора;
- окончательная площадь квартиры определяется после обмера и может быть дороже, чем на момент подписания.
Такой договор оставляет вам минимум инструментов влияния. По сути, вы соглашаетесь с тем, что "будет, как получится", а если что-то пойдет не так, — ответственность все равно на вас.
9. Участок или застройщик фигурируют в судах и уголовных производствах
Еще один блок, который часто недооценивают. Люди проверяют только красивый бренд девелопера и пропускают мимо внимания заказчика строительства, арендатора земли или генподрядчика.
Что должно насторожить:
- аресты на участок или незавершенный дом;
- иски прокуратуры или горсовета с требованиями признать строительство незаконным;
- уголовные производства, где фигурируют те же юрлица, что и в вашем проекте;
- постановления о доступе к финансовым документам компании-застройщика.
Наличие судов не всегда означает, что проект "проблемный", но точно меняет картину рисков. Вы инвестируете не просто в дом, а в историю, которая уже находится в центре юридического конфликта.
10. То, что строят, уже не соответствует тому, что обещали в документах
На определенном этапе документы можно не открывать, чтобы увидеть проблему. Достаточно поехать на стройплощадку.
Типичные примеры:
- этажей стало больше, чем было заявлено;
- школу или садик отодвинули "на следующую очередь", хотя продавали как часть первой;
- вместо запланированной инфраструктуры появляются дополнительные секции;
- меняются конструктивные решения, а в официальных документах это не отражено.
Это означает, что проект "ушел" от той версии, которую согласовывал город. Далее — вопрос времени, когда на это обратят внимание контролирующие органы.
Вывод: не ищите "идеальный" проект, ищите честную картину рисков
Современный рынок новостроек в Украине показывает простую вещь: проблемы почти никогда не возникают из-за одного фактора. Всегда работает комбинация. Если во время проверки вы находите один "подозрительный" пункт, это сигнал задать дополнительные вопросы.
Если "красными" выглядят уже три и более — это инвестиция с повышенным уровнем риска, и стоит либо погружаться глубже, либо искать другой проект. Чтобы не делать это самостоятельно с нуля, вы можете пользоваться карточками "Проверено экспертами" на Нерухомое — там мы уже прошли этот путь вместо вас.