Верховная Рада приняла Закон №12377 "Об основных принципах жилищной политики" — документ, который официально запускает новую модель жилищных отношений в Украине. Его представляют как долгожданную реформу, которая приближает нас к европейским стандартам, окончательно прощается с советским Жилищным кодексом и вводит современные механизмы: социальную аренду, доступное жилье, аренду с правом выкупа.
Формально — все правильно. По сути — значительно сложнее. Этот закон не является полноценной реформой жилищной политики. Это рамочный документ, который снимает с государства старые обязательства, создает новые рынки для застройщиков и перекладывает значительную часть рисков на общины и будущие подзаконные акты. Вопрос не в том, нужны ли изменения. Вопрос — в чьих интересах они реализованы.
Что реально меняет закон
Ключевые положения выглядят так:
- Бесплатное жилье от государства сохраняется только для четырех категорий: военных, спасателей, полицейских и детей-сирот.
- Для всех остальных граждан, которые находились или находятся в квартирных очередях, вводятся новые форматы: доступное и социальное жилье.
Социальное жилье — это аренда, не более 30% дохода домохозяйства.Доступное жилье — приобретение через льготную ипотеку, лизинг, ЖСК или аренду с выкупом. Служебное жилье окончательно выводится из приватизации и предоставляется только на время службы. Отменяется действующий Жилищный кодекс без полноценной системной замены. Создается Единая информационно-аналитическая жилищная система.
На уровне деклараций — переход к европейской модели. На уровне механики — государство официально выходит из роли "гаранта бесплатного жилья", но не создает жестких инструментов защиты интересов граждан.
Позиция инвестора:
- рынок поддержали, а не изменили
- Для инвесторов закон не является угрозой — наоборот.
Финансово-кредитные механизмы, льготная ипотека, лизинг и аренда с выкупом фактически субсидируют спрос. Государство не снижает цены на жилье — оно помогает его покупать. Это классическая модель поддержки рынка, а не потребителя.
Никаких ограничений на: маржу застройщика, цену "доступного" квадратного метра, перепродажу на уровне первичного рынка закон не содержит.
Ограничение в 10 лет накладывается только на покупателя, воспользовавшегося государственной поддержкой, но не на продавца. В условиях, когда жилье в Украине давно стало финансовым активом, государство не борется с финансовизацией рынка — оно ее легализует. Для инвестора это сигнал стабильности, а не риска.
Позиция общины: ответственность без рычагов
Формально общины становятся ключевыми игроками новой жилищной политики: именно они будут владеть социальным жильем, определять операторов, участвовать в программах.
Фактически же:
- общины могут бесплатно передавать землю под застройку;
- предоставлять местные гарантии и льготные кредиты застройщикам;
- финансировать инфраструктуру новых жилищных проектов.
При этом закон не дает общинам инструментов контроля:
- цен на жилье,
- конечной доступности для жителей,
- структуры прибыли девелопера.
Наиболее показательный момент — государство фактически списывает многолетний долг перед стоящими в очереди. По разным оценкам, обеспечение всех лиц, стоящих в квартирной очереди, потребовало бы сотен миллиардов гривен. Новый закон эту проблему просто убирает с повестки дня.
Для бюджетов — облегчение.
Для людей — потеря надежды, которая держалась десятилетиями.
Позиция застройщика: новые инструменты, старые риски
Для девелопера закон открывает ряд возможностей:
- новые форматы продажи (аренда с выкупом);
- возрождение ЖСК;
- бесплатная или льготная земля;
- гарантированный спрос через государственные программы.
Но вместе с этим возвращаются и старые риски. Жилищно-строительные кооперативы — это инструмент, который Украина уже проходила. Массово. С коррупционными схемами, фиктивными членами и бесконкурсной передачей земли.
Закон не содержит эффективных предохранителей от повторения этих практик. Если не будет жесткого подзаконного регулирования, "доступное жилье" рискует снова стать прикрытием для коммерческой застройки.
Юридическое измерение: рамка с трещинами
Главное юридическое и научно-экспертное управление Верховной Рады прямо указывали на проблемы:
риск пробелов после отмены Жилищного кодекса;
отсылочные нормы вместо четких правил;
потенциальное сужение конституционных прав граждан.
Закон принят как рамочный, но без синхронного пакета изменений в другие акты. Это создает опасную паузу между "старое уже не действует" и "новое еще не работает".
Вывод редакции Нерухомі
Этот закон — не катастрофа. Но и не социальный прорыв.
Он:
- удобен для государства;
- выгоден для застройщика;
- нейтрален или рискован для общин;
- противоречив для граждан.
Новая жилищная политика в Украине стартует с правильных слов, но без достаточных предохранителей. Ее реальное содержание будут определять не заголовки закона, а подзаконные акты, финансирование и политическая воля.
Вопрос не в том, нужна ли жилищная реформа. Вопрос в том, для кого именно ее написали.