Президент Владимир Зеленский во время своей большой пресс-конференции в очередной раз пообещал украинцам ипотеку под 10% годовых. Дешевые кредиты на жилье – довольно больная тема в Украине с учетом того, что у нас самые высокие ипотечные проценты в Европе. Подчеркнем, что в Норвегии, к примеру, вообще отрицательная кредитная ставка. Проживание на арендованной жилплощади или в тесной квартире для большинства семей – суровая реальность. Поэтому слова главы государства – это именно то, что очень хотят услышать многие. Но насколько реально их воплощение в жизнь, давайте разберемся.
Так что же сказал президент
По словам главы государства Владимира Зеленского, у каждого гражданина Украины будет возможность оформить ипотечный кредит под 10%. Более того, такой процент будет доступен уже "в ближайшее время". Однако президент обмолвился, что решение этого вопроса зависит, прежде всего, от готовности украинских банков.
"Мы додавим банковскую систему, и банки будут не настолько осторожными, выдавая кредиты нашему населению. Потому что сейчас кризис не в Украине, а кризис в мире. Мы должны думать о нашей стране и наших гражданах", – подчеркнул глава государства.
Что думают банкиры
В финансовом секторе слова президента встретили без особого энтузиазма. Выражение "додавим банковскую систему", высказанное Зеленским, явно пришлось многим банкирам не по душе. Поэтому, говоря об ипотеке по 10%, они практически единогласно заявили, что такое в нашей стране практически невозможно. По крайней мере, точно не в ближайшее время, а заплатить за это придется либо вкладчикам, либо государству.
"Если говорить об ипотеке по 10%, то населению следует привыкнуть к депозиту по 5-6%. Я не уверен, что клиенты готовы так резко терять свою доходность. Плюс удержание налогов. То есть чистая ставка будет 3-4%. Не уверен, что население готово к такой ставке. Это (ипотека по 10%) может быть только за счет госпрограммы компенсации ставки и помощи в кредитовании дешевой ипотеки", – считает заместитель председателя правления ТАСкомбанка Олег Поляк.
В качестве решения, банки отмечают, что возможны программы частичной компенсации процентной ставки, а также финансовые инструменты, позволяющие отойти от плавающей ставки и фиксировать ставки на долгий срок.
Позиция регулятора
Заместитель главы НБУ Дмитрий Сологуб считает, что дешевая ипотека вполне реальна, но в ближайшее время практически неосуществима.
"Теоретически, это возможно. Но в таком случае цена ресурса должна составлять где-то 6%. В то же время посмотрите на те же госбанки: средняя ставка по депозитам 11%, а по некоторым продуктам – 13-14%. То есть, как минимум, должно пройти время, пока депозитные ставки не снизятся почти вдвое", - заявил он.
В свою очередь, первый замглавы Нацбанка Екатерина Рожкова рассказала о факторах, которые мешают снизить проценты на ипотеку. Прежде всего – это карантин, введенный на фоне пандемии коронавируса. Из-за него сроки придется существенно сдвинуть.
"Для восстановления ипотеки нужна прозрачность на рынке недвижимости и платежеспособный заемщик. Поэтому очень многое зависит от того, каким будет выход из карантина. Если к концу II квартала все ограничения будут сняты и бизнес начнет восстанавливаться, то к концу года мы можем говорить о запуске ипотеки", - подчеркнула она.
При этом регулятор тоже подчеркнул, что таки придется снизить депозитные ставки. Тем не менее, запуск низких кредитов на жилье положительно отразится на смежных отраслях и станет дополнительным стимулом для восстановления экономики.
А вот в Минфине отметили законодательные ограничения, мешающие десятипроцентной ипотеке. В частности, речь идет о норме, связанной с пропиской детей, заявил министр финансов Сергей Марченко.
"Если в квартире прописали ребенка, банк не сможет взыскать эту квартиру при неуплате по ипотеке. Если решить этот вопрос, это упростит многие процедуры", - рассказал министр.
Премьер Денис Шмыгаль решил не отставать от президента и в одном из последних интервью пообещал еще больше – снижение ипотечных ставок до 7-5%.
"Наша цель вообще 5-7%, а не 10%. 10% - это начальная минимальная цель для ипотеки, чтобы сейчас сдвинут экономику с места", - говорит глава правительства, при этом пообещал, что уже осенью будет наблюдаться удешевление финансовых ресурсов.
Какие проценты сегодня предлагают банки
Некоторые финучреждения уже сейчас предлагают ипотеку по 10%. Но такие предложения делаются далеко не всем и с определенными условиями. При этом средние эффективные ставки по рынку 15%. Однако, можем отметить тенденцию к их постепенному удешевлению. К примеру, директор департамента розничных клиентов Кредобанка Ольга Муха рассказала, что у них с нового года уже дважды снижались ипотечные кредиты и сегодняшняя ставка – далеко не предел.
В Правэкс Банке отметили, что у них есть программы, предлагающие кредиты на жилье под 10% годовых, но выдают их далеко не всем и при первоначальном взносе в 50%. Между тем, банкиры едины во мнении, что обеспечить низкую ставку по всем программам без поддержки государства сложно. Низкая процентная ставка может быть нацелена на узкий клиентский сегмент, к примеру, на ветеранов или бывших военных.
"Учитывая стоимость ресурсов мы не можем себе позволить сделать в чистом виде эффективную процентную ставку в 10%. Для реализации 10% и ниже нам будет необходима поддержка государственных институтов: либо рефинансирования НБУ под более дешевый ресурс, или компенсация процентной ставки заемщику из госбюджета, или местные программы", - пояснил начальник управления департамента розничного банкинга Укргазбанка Виталий Годун.
Когда кредиты на жилье подешевеют?
Как уже отмечалось выше, предпосылки для снижения ставок по ипотеке все-таки есть. НБУ уже снизил стоимость кредитов для банков до исторического минимума – 6%. Понижение учетной ставки — это положительный сигнал для рынка, но, как правило, кредитные ставки реагируют на изменение монетарной политики с большой задержкой.
По прогнозам экономистов, при самом оптимистичном сценарии украинская экономика начнет постепенно восстанавливаться не ранее сентября. Будет ли к тому времени банковская система готова к резкому удешевлению ипотеки — сложный вопрос. Исходя из сегодняшних условий, десятипроцентная ипотека возможна лишь года через два.
Какая может быть альтернатива
В качестве запасного варианта с застройщиками можно договориться о рассрочке. Девелоперы предлагают более приемлемые проценты, но вопрос безопасности для них тоже актуален. Большой плюс рассрочки – ее получить гораздо проще, чем ипотеку. Однако выдают ее на более короткие сроки. Если, к примеру, ипотека может выплачиваться около 20 лет, то рассрочка – в среднем, 2-3 года.
Подводя итог, можно сказать, что вопрос ипотеки решат не громкие слова политиков, а только системные преобразования банковской сферы, развитие экономики в стране, правильное перераспределение госресурсов и целевая поддержка банков, выдающих кредиты на жилье.
Рынок ипотечного кредитования – это возможность для сотен тысяч украинских семей получить качественное доступное жилье. Но в текущих условиях эту возможность не всегда можно реализовать.
У нас в стране сложилось исторически, что интересы простых украинцев всегда ставились на последнее место. Представители власти привыкли обещать золотые горы, но до реальных изменений, дело, как правило, не доходит. Президент, рассказывая о дешевой ипотеке, не учел ряд фундаментальных факторов, которые существенно усложняют реализацию этой инициативы в указанный срок. А до конца года осталось не так много времени…