Словения привлекает туристов со всего мира. А тот, кто посетил эту страну, нередко начинает задумываться о том, чтобы приобрести здесь жилье. Словения — одна из самых зеленых стран Европы с большим количеством лесов, парков и заповедников. А, как известно, чистая окружающая среда — залог здоровья.
В интервью порталу Нерухомі эксперт по словенской недвижимости Лариса Фабян, которая работает в этой сфере более пятнадцати лет, рассказала о плюсах и минусах проживания в Словении и особенностях приобретения недвижимости, а также дала читателям немало полезных советов, которые стоит принять во внимание.
"Словения - безопасная страна. Можно без страха ходить поздно вечером как по улицам Любляны, так и по маленьким городкам"
– Лариса, какие плюсы проживания в Словении?
– В этой стране довольно легко адаптироваться, ведь у украинцев и словенцев много общего: прежде всего, и для нас, и для них важны семья и друзья. Словенцы, как и украинцы, очень приветливы и гостеприимны. Еще один плюс – возможность довольно быстро выучить словенский язык. Изучая его, вы обнаружите, что многие слова вам знакомы. Государство предоставляет бесплатные курсы словенского языка для иммигрантов и лиц с временной защитой. В Словении невероятная природа и архитектура. Например, по количеству лесов эта страна занимает третье место среди стран Европы – после Финляндии и Швеции. Я по специфике своей работы много путешествую и благодарю судьбу, что имею возможность жить в окружении этой красоты. Горы, реки и озера, море - все в пределах нескольких часов езды. Восхищаюсь отношением словенцев к своему культурному наследию, к охране исторических памятников. Считается, что в Словении сохранилось более пятисот замков. Они расположены по всей территории страны.
Природа Словении очень красивая
Фото из альбома Ларисы Фабян
– Красота!
– У Словении удобное расположение. Близость к Италии, Австрии, Хорватии и другим странам Европы – прекрасная возможность для коротких поездок в выходные дни. Кроме того, Словения – безопасная страна. Здесь очень низкий уровень преступности. Можно без страха ходить поздно вечером как по улицам Любляны, так и по маленьким городкам. В деревнях возле домов практически нет заборов. А если есть, то невысокие. Также большой плюс – продуманная система здравоохранения. Здесь действует обязательное медицинское страхование, которое покрывает больничные выплаты, лекарства, пребывание в больнице и приемы у специалистов. В Словении качественное высшее образование. Для украинцев, имеющих постоянное проживание или гражданство, первое высшее образование сейчас вообще бесплатное. Также студенты в Словении имеют много льгот и скидок, например: субсидии на проживание, скидки на пользование общественным транспортом, субсидированные студенческие обеды, возможность трудоустройства без потери студенческого статуса.
Столица Словении Любляна – город, который влюбляет в себя с первого взгляда
Фото из альбома Ларисы Фабян
– Многие люди выбирают Словению из-за экологической привлекательности.
– В этой стране чистая и здоровая окружающая среда. Именно поэтому она является одной из самых привлекательных для жизни стран. У словенцев есть интересная притча, которая говорит о том, что когда Бог создавал землю, то сам он решил поселиться на территории, где сейчас находится Словения. Поэтому именно ее так щедро наделил всеми природными богатствами. И действительно, это страна, территория которой на 60% покрыта лесами, здесь есть немало заповедников, чистый воздух и вода. Но словенцы знают: чтобы сохранить чистую окружающую среду, нужно о ней заботиться. И это мы видим в различных аспектах их жизни. Например, в прошлом 2024 году почти 36 процентов энергии было произведено из возобновляемых источников. С 2004 года, когда Словения стала членом ЕС, она при его поддержке начала развитие велосипедной инфраструктуры. Интересно, что сначала велосипедные дорожки были только в городах, а сейчас и сами города связаны между собой велодорожками. Многие люди охотно пользуются велосипедами вместо автомобилей. В Словении принято сортировать мусор. Никто даже не представляет, что может быть иначе. Также в Словении есть культ поддержки местных фермеров. В магазине словенцы скорее купят локальные продукты, чем импортные. Многие известные рестораны тоже придерживаются принципа "с поля на стол", поддерживая фермеров-соседей. С благоприятной экологической ситуацией, активным образом жизни и качественным питанием связывают и более длительную продолжительность жизни в Словении. Если в мире средняя продолжительность жизни составляет 73 года, то в Словении она - около 82 лет. Есть немало долгожителей.
– А какие минусы проживания в Словении?
– Конечно, они есть, как и везде. Словенцы часто называют свою страну "бутичной". И это красиво звучит, но имеет и свою обратную сторону. Прежде всего, это высокие цены на продукты и услуги. Цены на покупку и аренду жилья тоже высокие, потому что в стране, где проживает всего около двух миллионов населения, предложений по недвижимости немного. Очень мал и рынок труда. Особенно сложно найти работу по приезду в Словению, пока не знаешь словенского языка. Существует достаточно высокая конкуренция за хорошие рабочие места. А зарплаты ниже, чем в соседних Австрии или Германии.
Экономика Словении очень чувствительна к колебаниям в ЕС и мире. Все мы помним мировой экономический кризис 2008 года. Тогда многие иностранные компании закрыли свои филиалы в Словении и немало словенцев остались без работы. Нет также "массового рынка" для бизнеса. Новым предприятиям сложно найти "свою нишу" в Словении и часто приходится сразу ориентироваться на экспорт. Одним из минусов является и словенская бюрократия. Все административные органы работают очень медленно. Одно из первых слов, которое изучают украинцы в Словении – "počasi", то есть медленно.
"В Любляне и на побережье очень высокий спрос на недвижимость, но предложение ограничено"
– Существуют ли мифы о жизни в Словении, которые вы хотели бы опровергнуть?
– Многие люди считают, что в маленькой Словении можно спокойно прожить без машины. В Любляне или Мариборе – да. Здесь есть автобусы, велосипеды и каршеринг ( услуга аренды автомобилей). Но в сельской местности без авто очень трудно. Транспорт ходит редко, и привыкнуть к этому сложно.
– Какой диапазон цен на жилье в Словении и от чего зависит цена на недвижимость?
– Есть много факторов, которые влияют на стоимость аренды или покупки жилья. Но, если говорим именно о покупке, то прежде всего нужно учитывать расположение недвижимости. Среди риелторов здесь часто можно услышать такое выражение: "Девяносто процентов цены определяет место". Я тоже с этим согласна. Самые дорогие локации в Словении – Любляна, побережье и туристически привлекательные регионы. Обычно дороже стоит недвижимость и в районах с лучшей инфраструктурой – имеется в виду близость к скоростным автодорогам, школам, магазинам и больницам. Важны также состояние и тип недвижимости. Новостройки или хорошо отремонтированные квартиры дороже. А старые дома или квартиры могут быть значительно дешевле, но нужно учитывать потенциальные значительные вложения в их ремонт. На цену влияют также спрос и предложение в отдельном регионе или городе. Например, в Любляне и на побережье очень высокий спрос, но предложение ограничено. И это повышает цены. Даже вид из окна (особенно на море или горы), этаж, наличие лифта или парковки влияют на цену.
Чтобы оценить диапазон цен на жилье, можно сравнить их в Любляне, небольших городах и сельских районах. В Любляне в новостройках или хорошо отремонтированных квартирах квадратный метр жилья стоит 4 000 – 6 500 евро, а иногда и больше. В небольших городах и сельских районах цены на квадратный метр в зданиях, которые не являются новыми, составляют 1000 – 2500 евро.
Есть много факторов, которые влияют на стоимость жилья. Большое значение имеет локация
Фото из альбома Ларисы Фабян
"Очень важно обращать внимание на строительную документацию: разрешение на строительство, проект строительства, разрешение на эксплуатацию"
– На какие особенности стоит обращать внимание при приобретении жилья, чтобы избежать разочарований и неприятностей в дальнейшем?
– Начать нужно с проверки юридического состояния жилья. Необходимо посмотреть выписки из официальных реестров. Земельная книга – это реестр собственников, где кроме этой информации можно найти еще и записи об обременениях и долгах по данной недвижимости. Много информации можно найти и в выписке из ГУРС (Геодезическое управление Республики Словения). Очень важно обращать внимание на строительную документацию: разрешение на строительство, проект строительства, разрешение на эксплуатацию. Особенно внимательной проверки документов требует покупка дома. Во времена Югославии многие дома люди строили самостоятельно, часто с помощью родственников и соседей. Большинство этих домов имеет разрешение на строительство, но не имеет разрешения на ввод в эксплуатацию. Без этого документа дом считается "незавершенным" в юридическом смысле. Причины этого могут быть разные, и их нужно выяснить еще перед покупкой. Словенские банки не выдают кредиты на жилую недвижимость, которая не имеет разрешения на эксплуатацию. Инспекция по строительству может официально запретить пользование домом до устранения нарушений. Если же здание построено вообще без разрешений или с серьезными отклонениями от проекта, инспекция может потребовать демонтаж или узаконивание через реконструкцию и легализацию. Также важно проверить целевое назначение земли — предназначен ли участок под жилую застройку, сельскохозяйственную или промышленную. Строительство жилья на участке, который для этого не предназначен, считается нарушением. В Словении многие дома и участки внесены в Реестр культурного наследия. Покупка или владение таким объектом имеет как привлекательные стороны, так и серьезные ограничения. Это могут быть отдельные дома, усадьбы, замки. Покупатель такого жилья должен поинтересоваться об ограничениях, которые ждут его как во время реконструкции, так и во время проживания в таком доме.
– Какие же преимущества и ограничения ждут тех, кто покупает дома, внесенные в Реестр культурного наследия?
– Конечно, самое большое преимущество – жизнь в уникальной исторической среде. Можно также использовать туристический потенциал такого объекта и создать там уникальный отель, ресторан или культурное пространство. Конечно, при условии, что это позволяет целевое назначение объекта. Из плюсов также то, что государство, муниципалитеты или ЕС иногда компенсируют часть расходов на реставрацию и содержание. Но процедура подачи заявок довольно сложная. А что касается ограничений, потенциальный покупатель увидит их уже при намерении покупки исторического здания. Государство или муниципалитет могут иметь преимущественное право выкупа. Это означает, что перед продажей владелец обязан сначала предложить покупку им. И только после их официального отказа вы сможете осуществить покупку. Также перед покупкой такого объекта нужно вместе с архитектором проверить все требования, содержащиеся в Информации о местонахождении (Lokacijska informacija). В таком объекте могут быть ограничения в использовании, ограниченные возможности ремонта и перестройки. Каждое изменение внешнего вида необходимо согласовывать с Институтом охраны культурного наследия (ZVKDS). И, конечно, нужно быть готовым к более высоким расходам при ремонте и проживании в доме своей мечты.
"Словенцы ценят в архитектуре практичность и минимализм"
– На что еще нужно обращать внимание при покупке жилья?
– Помимо проверки юридической документации обязательно нужно проверить состояние самого дома. Одна из типичных ловушек при приобретении жилья в Словении (особенно на побережье или в старых домах по всей Словении) – это плесень, которая может скрываться под свежим ремонтом. Вообще в помещении нужно обратить внимание на "проблемные места" – углы у пола и потолка, особенно в ванных комнатах. Необходимо проверить, в каком состоянии цоколь объекта, обратить внимание на специфический запах сырости. Как я уже отметила, не спешите покупать дом или квартиру после свежего ремонта. Это может быть сигналом, что, возможно, продавец хотел "замаскировать" проблему. Именно поэтому на второй осмотр жилья, которое вы выбрали для покупки, желательно пригласить эксперта по строительству.
– Очень полезный совет.
– И еще одно: большую часть территории Словении занимают горы и холмы, а многие реки текут в узких долинах. Поэтому во время сильных дождей вода быстро поднимается и выходит из берегов, затапливая низменные территории. Из-за изменения климата осадки становятся короче, но очень сильными. Особенно весной и осенью. Поэтому, выбирая жилье в живописном уголке у речки, нужно обратить внимание на существование такой опасности, как затопление. Последнее сильное наводнение Словения пережила в августе 2023 года, когда пострадало около двух третей территории страны. Чтобы избежать покупки дома или квартиры в зоне риска, обязательно просмотрите официальные карты, где обозначены зоны риска затопления. Их публикует государственное агентство ARSO (Agencija RS za okolje).
Планируя покупку жилья в живописном месте у водоема, чтобы избежать затопления, обязательно просмотрите официальные карты, где обозначены зоны риска
Фото из альбома Ларисы Фабян
– Чем словенское жилье отличается от украинского?
– По базовому образованию я архитектор, поэтому, конечно, обращаю внимание на различия между словенским и украинским жильем. В первую очередь, это различия в планировке и размерах. В Словении новое жилье компактнее, чем в среднем в Украине. Значительную часть квартир в новых комплексах составляют студии, 1,5-комнатные квартиры (это когда кухня и гостиная объединены, и еще есть спальня) и двухкомнатные. Эти форматы популярны у молодежи. Сейчас, например, сдается в аренду студия площадью 21,6 квадратных метра. Без помощи профессионального дизайнера очень непросто организовать все функциональные зоны в такой крошечной квартире. Небольшие по размеру и большинство семейных домов. Они имеют площадь 120-150 квадратных метров. Словенцы в архитектуре ценят практичность и минимализм. И это сразу замечают наши соотечественники, когда начинают искать жилье в Словении. Очень отличается также система отопления. В большинстве регионов Словении - индивидуальное отопление. Это тепловые насосы, газовые или пеллетные котлы или котлы на дровах, иногда солнечные коллекторы. Централизованное газовое отопление или отопление от городской котельной есть только в крупных городах. В Словении высокие цены на энергоносители, поэтому цены на коммунальные расходы могут неприятно удивить.
Жилье в Словении, по словам эксперта по недвижимости Ларисы Фабян, обычно отличается компактностью
Фото из альбома Ларисы Фабян
"При осмотре жилья стоит посмотреть счета за коммуналку"
– Еще один важный момент, о существовании которого многие украинцы даже не догадываются, – это обязательная проверка доступа (подъезда) к государственной или муниципальной дороге, – продолжает Лариса Фабян. – Это один из ключевых юридических критериев при покупке недвижимости. Если такого доступа нет, в будущем это может повлечь за собой большие проблемы. Например, сосед может запретить вам проезд к вашей недвижимости, даже если предыдущий владелец имел такую возможность.
– Читала, что в Словении популярно энергоэффективное жилье. Как правильно выбрать жилье с учетом энергоэффективности ?
– Действительно, в Словении все более популярными становятся энергоэффективные дома. Если пятнадцать лет назад вопрос размера коммунальных услуг был последним, который задавали покупатели при осмотре недвижимости, то сейчас он – один из первоочередных. Люди не готовы тратить большие средства на коммунальные услуги и стремятся ответственно относиться к окружающей их природе. Энергоэффективный дом – это жилье, которое потребляет минимум энергии на освещение, охлаждение в жару и особенно на отопление в холодное время года. Такие дома имеют тепловые насосы или солнечные панели для отопления и подогрева горячей воды, хорошую гидроизоляцию и теплоизоляцию стен, крыши и пола, окна с тройным стеклопакетом, системы вентиляции и рекуперации и продуманную ориентацию помещений. Желательно, чтобы ориентация помещений, где семья проводит больше всего времени, была на юг. Все вспомогательные помещения в доме стараются разместить на северной стороне. Большой помощью для покупателя при поиске энергоэффективного дома или квартиры является так называемый энергетический сертификат (Energetska izkaznica). Его должны иметь все дома и квартиры, выставленные на продажу. Он показывает класс энергоэффективности - от A1 (лучший) до G (худший). Чтобы разобраться в энергоэффективности, лучше перед принятием окончательного решения о покупке пригласить независимого эксперта. Также не помешает уже при первом осмотре жилья посмотреть счета за коммуналку. Это тоже очень важный показатель энергоэффективности конкретного дома или квартиры.
– Какие еще практические советы дадите украинцам, которые планируют купить жилье в Словении?
– Хорошая новость для украинцев заключается в том, что они могут купить недвижимость в Словении как физические лица. Теперь для этого не обязательно открывать предприятие, как это было раньше. Украина официально получила статус кандидата на вступление в ЕС 23 июня 2022 года. С тех пор граждане Украины имеют это право при условии взаимности. Но есть один нюанс. Перед подписанием договора купли-продажи необходимо инициировать процедуру определения взаимности в Министерстве юстиции. Поэтому нужно учитывать, что процесс покупки для украинцев будет дольше, чем для словенцев или покупателей из стран ЕС, на три – шесть недель. Мой совет: при покупке первой недвижимости в новой для вас стране обращайтесь к профессионалам. Лицензированный риелтор с опытом, работающий в агентстве с хорошей репутацией, – это ваш проводник в непростом процессе поиска, выбора, проверки и покупки вашего будущего жилья в Словении. Бывают также ситуации, когда обязательно нужно привлечь адвоката или нотариуса, архитектора или инженера. Ведь покупка жилья – важный шаг для каждого человека.
– Вам лично нравится жить в Словении?
– Некоторые регионы Словении мне очень напоминают наше Закарпатье, где я около пятнадцати лет жила и работала после окончания Полтавского инженерно-строительного института (сейчас Национальный университет "Полтавская политехника"). И если смотреть на Словению как на место на карте Европы, то я просто переехала из любимого Закарпатья ближе к морю и Альпам. Но за это время эта страна стала для меня вторым домом. Здесь сейчас моя семья и любимая работа, куда я каждое утро иду с радостью, потому что знаю, что встречу там своих друзей и единомышленников. Словения предоставила возможность моей дочери получить бесплатное и качественное юридическое образование в Люблянском университете и пройти путь от частного предпринимателя до весомой должности в государственной службе. Поэтому лично для меня Словения - это страна возможностей. Нужно только иметь желание и идти к своей цели. От словенцев я научилась держать баланс между работой и отдыхом. Лучший отдых для меня - это путешествия. А расположение Словении для путешествий просто идеальное. Я живу в Словении двадцать лет - и мне здесь очень нравится.