Сегодня многие украинцы хотят приобрести жилье за границей. Кто-то покупает для детей, кто-то – для родителей или чтобы сдавать в аренду…
В каждой стране есть свои особенности – и их нужно знать и учитывать.
Сегодня речь пойдет о приобретении жилья в Испании – стране, которая для многих стала синонимом гостеприимства.
В интервью порталу Нерухомі эксперт по испанской недвижимости, юрист Ксения Цымидан, которая живет в Каталонии более одиннадцати лет, рассказала о том, на что нужно обращать внимание при покупке жилья в Испании, и дала читателям немало полезных советов, к которым стоит прислушаться.
"То, что испанцы отдыхают на сиесте полдня, - миф"
– Ксения, какие плюсы жизни в Испании?
– Их немало. Испания – одна из самых солнечных стран Европы. Например, в Барселоне более трехсот солнечных дней в году. Роскошные испанские пляжи, чистая морская вода и золотой песок – все это не может не привлекать. В то же время в Испании есть замечательные горнолыжные курорты. Так что для любителей зимней сказки есть возможность ее почувствовать. В Испании привлекательна не только природа, но и архитектура. Это страна, где творили Гауди и Сальвадор Дали. Испанский язык относительно легок для изучения – и это еще один плюс. Испанцы – добрый и жизнерадостный народ, приветливый к иностранцам. Из Испании легко и недорого путешествовать по Европе. Сама Испания необычайно красива и имеет много интересных туристических направлений.
– А какие есть минусы?
– Как и в большинстве европейских стран, в Испании достаточно высокие налоги. Например, покупая квартиру в Барселоне за миллион евро, покупатель платит налог на передачу имущества в сто тысяч евро. Иммигрантам без испанского образования сложно найти хорошую работу. Поэтому, даже если вы получили в Украине высшее образование, будьте готовы к тому, что вам придется подтверждать свои знания и много учиться. В Испании есть бесплатная медицина, и это огромный плюс, но ожидание консультации может длиться месяцами, а операции — год и даже больше. Например, когда я обратилась в скорую помощь в государственной клинике Барселоны, заболев гриппом, меня предупредили, что среднее время ожидания приема — девять часов. Пришлось ехать в частную больницу. К счастью, у меня была частная медицинская страховка, которая, кстати, в Испании значительно дешевле, чем, например, в Германии. Трудности также возникают при аренде жилья. В Испании непросто арендовать жилье из-за проблемы оккупантов — людей, которые незаконно захватывают помещения. О них расскажу чуть позже. Владельцы очень осторожно выбирают арендаторов.
– Какие мифы о жизни в Испании вы могли бы опровергнуть?
– Во-первых, миф о том, что испанцы постоянно что-то празднуют или отдыхают на сиесте полдня. Это неправда. Я живу более одиннадцати лет среди каталонцев – они очень трудолюбивые и даже перфекционисты в определенных вопросах. Например, в Испании есть рестораны, отмеченные звездой Мишлен, которые признаны одними из лучших в мире. Это образцы совершенства. Чтобы его достичь, необходимо много работать. Еще один миф заключается в том, что испанцы постоянно едят паэлью. Паэлья – это валенсийское блюдо. В каждом же регионе свои кулинарные традиции. Многие люди в мире представляют, что все испанцы живут на Средиземноморье с золотыми пляжами. На самом деле есть центральная Испания, горные районы с малой плотностью населения, север с климатом, похожим на английский — с дождями и неспокойным морем. Ну, и наконец хочу опровергнуть миф о том, что Барселона – город мечты абсолютно для всех. Жить в таком туристическом городе на самом деле непросто. В Барселоне проживает менее двух миллионов человек, а в прошлом году ее посетили более 15 миллионов туристов. Как известно, туристы часто хотят шумного праздника. А это мешает обычной жизни жителей города, которые живут по соседству. Кроме того, цены на аренду жилья в Барселоне небывалые, купить жилье здесь чрезвычайно дорого.
"За прошлый год цены на недвижимость в Испании выросли в среднем на десять процентов"
– Где же лучше в Испании купить жилье?
– Все зависит от цели покупателя: это жилье для собственного проживания или как инвестиция? За прошлый год цены на недвижимость в Испании выросли в среднем на десять процентов. В любом случае покупка жилья здесь – хорошая идея. Если планируете обучение детей в высшем учебном заведении, рассмотрите те города, где есть университеты: Мадрид, Валенсию, Гранаду, Барселону, Саламанку. Для людей, которые выходят на пенсию и мечтают жить у моря, хороший выбор — побережье Коста-Бланка, Коста-Брава, Коста-дель-Соль. На побережье чистый воздух, рядом расположены заповедники. Также в наличии всегда свежие доступные морепродукты, фрукты и овощи. И главное — размеренный темп жизни. Если же переезд связан с работой, выбирайте города и провинции рядом с местом деятельности. Наиболее популярное у иностранцев со всего мира жилье в Валенсии, Андалусии и Каталонии. Валенсия и Андалусия предлагают более привлекательные цены, чем Каталония.
– Какой диапазон цен на жилье в Испании?
– Очень широкий. Например, квартира площадью восемьдесят квадратных метров может стоить от ста тысяч евро в маленьком поселке до двух миллионов евро в центре Мадрида или Барселоны.
– Что лучше выбрать: новостройку или "вторичку"?
– Нужно знать такие нюансы: новостройка обычно дороже и не так привлекательно расположена по сравнению с жильем на вторичном рынке, но новое жилье проще сдать в аренду, оно не требует дополнительных затрат на ремонт и обслуживание. При покупке вторичного жилья нужно обратить внимание, в каком состоянии подъезд, лифты, паркинг, трубы, электросети. Для ремонта вторичного жилья вам понадобятся знания испанского языка или соотечественники, которые помогут с ремонтом. Также нужно понимать: любой ремонт – это дополнительный бюджет, который не всегда удается рассчитать заранее в полной мере. Еще хочу отметить, что в центре Барселоны или Мадрида новостроек практически нет или их цена чрезвычайно высока.
– Какие моменты при приобретении жилья могут быть неожиданными?
– Многие квартиры на побережье не приспособлены для зимы. Стоит обращать внимание на двойное остекление, качество дверей, наличие обогревателей, кондиционеров с функцией тепла. Еще одной неожиданностью для многих может быть то, что в Испании существуют gastos de comunidad — расходы на содержание дома (лифты, бассейн, сад, детские площадки). В Испании существует такое понятие, как сообщество соседей, которые совместными усилиями поддерживают порядок в здании, где они живут. Внимательно изучите, что именно оплачивает ваше сообщество соседей.
– Какие практические советы вы бы дали людям, которые собираются приобрести жилье в Испании?
– Обращайтесь только к официальным агентам с лицензией, опытом и хорошей репутацией. Еще один совет: покупая жилье, изучите юридические документы: Nota Registral и Certificado urbanístico. Их могут заказать агент или адвокат. Nota Registral (выписка из Реестра собственности) – это краткая информация из реестра недвижимости в Испании. В ней указываются основные данные об объекте недвижимости: кто владелец, есть ли обременения (ипотека или арест), описание объекта. Этот документ используется для быстрой проверки юридической чистоты жилья или участка. Certificado urbanístico (градостроительный сертификат) – официальный документ, который выдает муниципалитет. В нем содержится информация о том, какие именно виды использования земли и строительства допускаются на конкретном участке (например: можно ли строить дом, отель, коммерческое помещение; какая допустимая этажность, площадь застройки и т. д.). Если планируете инвестировать в недвижимость, необходимо оценить инвестиционную стоимость объекта - проверить юридическую чистоту объекта, убедиться, что рыночная стоимость корректна, посчитать все расходы при покупке, последующие налоги в год, рассчитать доходность. Если будете сдавать эту недвижимость в туристическую или долгосрочную аренду, нужно рассчитать потенциал роста стоимости объекта: сколько он будет стоить через 5-10 лет. Если планируете приобрести жилье для собственного проживания, не спешите покупать: поживите в выбранном месте, познакомьтесь с соседями, поинтересуйтесь у них, довольны ли они жизнью в этом районе, оцените инфраструктуру, узнайте, есть ли рядом магазины, кафе и рестораны, больницы, аптеки, парикмахерские. Как минимум, попробуйте провести там отпуск... Например, я жила некоторое время в исторической части одного из городов. Каждое утро, около пяти часов утра, приезжали мусорщики и начинали выгружать мусор в машину. Поскольку в Испании сортируют мусор, то десятки стеклянных бутылок разбивались одновременно — и я всегда просыпалась от сильного шума. И так каждое утро. Также может оказаться, что на первом этаже вашего дома работает шумный бар, который будет мешать вам отдыхать. Или с шести утра начинает работать маленькая лавочка во дворе – и на рассвете грузчики выгружают товар.
"На побережьях квартиры с террасами пользуются особой популярностью"
– Чем отличаются испанские квартиры от украинских?
– Обычно кухня в испанской квартире соединена с гостиной, и благодаря этому квартира кажется больше. Испанские спальни имеют свою специфику. Супружеская спальня просторная, а остальные могут быть очень маленькими. Почти все квартиры со встроенной мебелью. Кстати, арендовать жилье в Испании можно как с мебелью, так и без, или с частичной меблировкой. Есть арендаторы, которые снимают жилье десятилетиями и предпочитают использовать свою мебель, с которой они потом переезжают. Обратите внимание на разницу в нумерации этажей. У испанцев первым этажом считается этаж, который мы называем вторым. Часто испанские квартиры имеют балконы, террасы, кладовые. На побережьях квартиры с террасами пользуются особой популярностью. Если вы приобрели квартиру без кладовой, но она вам очень нужна, можно купить эту кладовую отдельно или арендовать ее. В крупных городах, где есть сложности с парковкой, пользуются спросом квартиры с гаражом или подземным паркингом.
– На что советуете обратить внимание при выборе жилья?
– Стоит обратить внимание на состояние конструкции: есть ли трещины на стенах, потолке, фасаде. Выбирая дом или пентхаус, поинтересуйтесь состоянием крыши. На первых этажах и в старых домах проблемой могут быть плесень, запах сырости. Также советую проверить качество и давление воды, состояние электросетей – соответствуют ли они нормам и выдерживают ли нагрузку, а также функциональность канализации (в отношении запахов и засоров). Важным фактором является то, сколько солнечного света попадает в помещение. Если квартира выходит на южную сторону, это ценится больше. Убедитесь, что место не является шумным. Также стоит ознакомиться с инфраструктурой дома. Поинтересуйтесь, в каком состоянии лифт и какова стоимость его обслуживания, в каком состоянии общие зоны, нет ли долгов у сообщества жильцов, каков размер ежемесячной платы в сообществе, есть ли планы на капитальный ремонт в доме. Например, в доме, где я живу, поменяли входную дверь стоимостью три тысячи евро. Эта сумма будет поделена между всеми жильцами.
– А как насчет безопасности?
– Этот вопрос очень важен. Например, кроме решеток на первых этажах, часто устанавливаются роллеты, которые также помогают защитить ваше жилье не только от ветра, но и от незваных гостей. Я рекомендую не экономить на частной сигнализации. Сигнализация позволяет установить приложение и следить за видеосвязью за вашей квартирой 24 часа в сутки. А если датчики зафиксируют вторжение, вы получите оповещение и сможете немедленно вызвать полицию. Также в последнее время набирает популярность электронный "умный замок". Этот замок позволяет зафиксировать попытки вторжения в жилье или открыть дверь через приложение, если вы забыли ключи. Еще стоит знать о таком явлении, как окупасы. Это люди, которые захватывают чужое жилье. Есть два типа оккупации жилья: посторонние люди незаконно заселяются в квартиру или бывшие арендаторы отказываются выезжать. Незаконное заселение может происходить таким образом. Скажем, если вы купили жилье на побережье и приезжаете туда только летом, в ваш дом могут заселиться оккупанты. Выселение осуществляется только через суд. Особенно ситуация может осложняться для владельцев, если в семье тех, кто незаконно заселился, есть дети. Часто среди оккупантов – люди, которые попали в сложную жизненную ситуацию. Скажем, это могут быть бывшие владельцы жилья, которые не выплатили ипотеку, потеряли права на жилье, но там продолжают жить. Это также могут быть арендаторы, которые потеряли работу, и с маленькими детьми им некуда податься, они перестают платить аренду и отказываются выезжать из квартиры. Но также бывает, что это люди, которые намеренно занимают чужое жилье, а владельцы этого жилья годами теряют время, деньги и возможность распоряжаться своим имуществом.
– Как защититься от такого незаконного проживания чужих людей в собственном жилье?
– Лучшее решение – это установить сигнализацию и приобрести страховку от неуплаты аренды. Если арендаторы перестают платить и становятся оккупантами, страховая компания возмещает арендную плату до решения дела. Что касается вторжения в жилье посторонних лиц, советую использовать услугу автосигнализации и умный электронный замок. Это позволяет узнать о попытке захвата жилья, за считанные минуты вызвать полицию и не допустить незаконного заселения. Также рекомендую при выборе жилья узнавать, есть ли в доме консьерж, видеокамеры на входе в здание, сколько соседей живет в доме круглый год, а не только летом, подружиться с тем, кто возглавляет сообщество соседей, и самими соседями. Если вас нет на месте, они будут связываться с вами, увидев что-то подозрительное.
– Как выгодно купить или продать жилье в Испании?
– Прежде всего, его нужно правильно оценить. Для этого нужно обращаться к специалистам. Покупка по рыночной цене с последующей продажей через три года почти всегда выгодна, если начальная цена не была завышена. Для инвесторов также существует опция покупки на судебных аукционах: можно сэкономить 20–50 процентов стоимости. Это сложная, но прибыльная сфера.
"Часто иностранные покупатели начинают выбирать недвижимость по красивым фотографиям на сайте агентства, не зная этого района, а иногда и самого города".
– Могут ли покупать и продавать жилье в Испании нерезиденты?
– Да. Для этого они должны оформить NIE – уникальный идентификационный номер для иностранцев, необходимый для любых юридических и финансовых действий, включая покупку недвижимости. Для приобретения жилья необходимы следующие документы: загранпаспорт, NIE (Número de Identificación de Extranjero) – идентификационный номер иностранца в Испании, а также банковский счет в Испании и подтверждение происхождения средств. Важно знать: недавно Испания официально отменила программу "золотых виз", которые давали разрешение на проживание в стране через покупку недвижимости в Испании на сумму 500 тысяч евро и более.
– Как не стать жертвой мошенников при покупке недвижимости в Испании?
– Нужно обращаться к API - агентам по недвижимости с официальной лицензией и испанским адвокатам. Сделку нужно регистрировать у нотариуса.
– Какие типичные ошибки допускают иностранцы, покупая жилье в Испании, и как их избежать?
– По своему опыту знаю, что часто иностранные покупатели начинают выбирать недвижимость по красивым фото на сайте агентства, не зная этого района, а иногда и самого города. Нужно понимать: покупая недвижимость, мы прежде всего покупаем "адрес", местоположение, а не красивый ремонт, хотя он тоже важен. Также многие иностранцы хотят иметь жилье в центре города, а, как я уже говорила, жить в туристическом месте может быть не очень комфортно. Многие люди стремятся приобрести жилье у моря на первой линии, а потом страдают от сырости в квартире и плесени. Есть ли шумные бары рядом, есть ли окупасы в соседней квартире - все это необходимо учитывать. Если есть окупасы, которые залезли с улицы в соседнюю квартиру и заняли ее, где гарантия, что пока вас не будет дома, они не заселят туда своих друзей? Также окупасы не платят расходы на содержание подъезда, сада, общего бассейна, но всем этим пользуются и еще могут приводить друзей. К тому же, среди оккупантов есть нелегальный бизнес: они ищут пустые квартиры, захватывают их, а затем продают ключи другим окупасам. Здание, где есть окупасы, в целом теряет в престиже и цене. И еще раз подчеркну: планируя приобретение жилья, очень важно понимать, зачем вам эта квартира: это ваше будущее жилье, инвестиция или подарок детям или родителям - и на основе всех этих факторов принимать решение.
– Ксения, нравится ли вам лично жить в Испании?
– Да. Лично для меня Испания стала вторым домом. Мне нравится прекрасная природа Каталонии, импонируют добрые веселые испанцы и их размеренный ритм жизни. У мудрых испанцев я научилась отделять главное от второстепенного, получать удовольствие от маленьких радостей - чашки кофе, а не больших достижений. А еще в Испании вы всегда молоды, нет разницы, сколько вам лет... И это замечательно!