1. О допустимого процента застройки территории
ЖК Symbol возводится на земельном участке площадью 0,6911 га. Дом ЖК Symbol займет 1631 м² = 0,1631 га, что составляет 23,6% площади земельного участка
Согласно ДБН максимально допустимый процент застройки земельного участка для домов 11 этажей и выше - 30%.
комментарий эксперта
Таким образом, при строительстве ЖК Symbol застройщиком соблюдены нормы ДБН по допустимому проценту застройки земельного участка. При такой придомовой территории проживания жителей обещает быть комфортным.
2. По количеству машиномест
В ЖК Symbol запланирован подземный одноуровневый паркинг на 200 машиномест. Согласно ДБН общее количество машиномест ЖК должна составлять 298 м/м, из них для постоянного хранения (паркинг) 259 м/м и 39 м/м для временного хранения.
комментарий эксперта
Для запланированных 374 квартир такого количества машиномест недостаточно для соблюдения норм ДБН. Общая нехватка паркомест составляет 98 машиномест. Однако на сайте ЖК отсутствует информация о вместимости открытых площадок для парковки автомобилей как жителей ЖК, так и гостей.
3. О объектов (памятников) культурного наследия
Участок, на котором строится ЖК, расположенная в Центральном историческом ареале г. Киева в зоне регулирования застройки третьей категории.
Поэтому заказчик обязан получить согласование по проектной документации и разрешениt на проведение земляных работ от органа охраны культурного наследия.
25.10.2016 письмом № 50/10/61-16 Министерство культуры согласовало ООО "РТ ДЕВЕЛОМЕНТ" историко-градостроительное обоснование объекта "Строительство жилого комплекса со встроенными и пристроенными общественными помещениями и паркингом на ул. Багговутовская, 16 (лит. А, Б) в Шевченковском районе г. Киева "
комментарий эксперта
Эксперты НЕРУХОМІ сделали запрос в Министерство культуры (МКИП) относительно согласования проектной документации.
Кроме того, в непосредственной близости от строительной площадки расположен только что выявленный объект культурного наследия - дом Леонтия Багговута, построенный в XIX в. (ул. Багговутовская, 16 лит.А), и владельцем которого является ООО "РТ ДЕВЕЛОПМЕНТ". Согласно Охранного договора на только что выявленный объект культурного наследия по адресу ул. Багговутовская, 16 лит.А от 29.01.2018, ООО "РТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" обязан:
- использовать объект культурного наследия под административное здание;
- осуществлять продажу, передачу объекта в пользование, владение только с письменного согласия Департамента охраны культурного наследия КГГА;
- удерживать объект культурного наследия в надлежащем техническом, противопожарном и санитарном состоянии;
- своевременно проводить ремонт, выполнять реставрационные, ремонтные и другие работы.
комментарий эксперта
Каким образом заказчик строительства сможет выполнить свои обязательства по охранному договору на только что выявленный объект культурного наследия при строительстве ЖК - покажет время. Однако наличие этого объекта несет определенные риски, ведь в случае его повреждения или разрушения Департамент охраны культурного наследия КГГА имеет право приостановить строительство ЖК.
4. Согласование высоты и местоположения Госавиаслужбой
Участок, на котором будет расположен ЖК, попадает в зону ограничений застройки при условии безопасности полетов и в зону особого контроля (зоны воздушных подходов). Градостроительные условия требуют от застройщика согласования проектных решений в части максимальной отметки высоты объекта с Госавиаслужбой.
комментарий эксперта
Эксперты НЕРУХОМІ сделали запрос в Госавиаслужбу.
5. Об отказе в выдаче разрешения на выполнение строительных работ
Обращаем внимание, что разрешение на выполнение строительных работ заказчик смог получить лишь с третьей попытки.
Первый отказ был получен в августе 2020 года. Основаниями для отказа в выдаче разрешения были:
- не соблюдены нормативные расстояния до площадок для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста на расстоянии не менее 12 м от окон жилых и общественных зданий внутриквартальных проездов и на расстоянии не менее 20 м от мест размещения мусоросборников, кратковременных стоянок автотранспорта и обособленных по периметру полосой зеленых насаждений шириной не менее 3 м;
- не представлено заключение по ОВД, что противоречит Закону Украины "Об оценке воздействия на окружающую среду»;
- целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки;
- не соблюдены требования ч. 6 ст. 14 ЗУ Об архитектурной деятельности: Главный архитектор города, района согласовывает градостроительное и архитектурное проектное решение объектов, расположенных в исторической части города, исторических ареалах, на магистралях и площадях общегородского значения;
- не представлено выводов историко-градостроительного обоснования, в связи с чем невозможно установить предельно допустимую высоту здания;
- не представлено согласования с КП МА Киев (Жуляны), Украерорухом.
Второй отказ заказчик получил в сентябре 2020 года. Основаниями для отказа в выдаче разрешения были:
- целевое назначение земельного участка не соответствует намерениям застройки;
- не соблюдены требования ч. 6 ст. 14 ЗУ Об архитектурной деятельности: Главный архитектор города, района согласовывает градостроительное и архитектурное проектное решение объектов, расположенных в исторической части города, исторических ареалах, на магистралях и площадях общегородского значения;
- проектом не обеспечено необходимое количество парковочных площадок;
- не соблюдены требования п.3 Градостроительных условий и ограничений по предельно допустимой плотности населения для жилой застройки;
- не соблюдены требования ДБН по минимальной расчетной площади земельного участка.
комментарий эксперта
Экспертный отчет по рассмотрению проектной документации датирован 21.08.2018, а значит, все замечания, указанные ГАСИ в августе и июле 2020, не были устранены. Это свидетельствует, что сам проект на строительство не менялся: парковок недостаточно; плотность населения превышена и др.
6. Пожарная безопасность. Согласования отклонений от ДБН
Заказчик строительства 01.08.2018 обращался к секции по вопросам строительства и архитектуры Научно-технического совета Минрегиона с целью согласований отклонений от ГСН. Протоколом Научно-технического совета от 25.01.2019 отклонения от ДБН не согласован.
Отклонение от ДБН, которые были указаны в обращение заказчика:
- Устройство двух лестничных клеток типа Н2 в жилых зданиях с условной высотой более 26,5 м.
- В проекте жилого дома не предусмотрено устройство внутридомового мусоропровода.
При этом, застройщиком было заявлено о следующих компенсационных мерах:
- система оповещения и управления эвакуацией людей;
- на лестнице установить для системы аварийного освещения светильники на аккумуляторных батареях;
- устроить передачу сигнала о пожаре на круглосуточный пост охраны в помещении ЖЭКа;
- устроить круглосуточное дежурство специально подготовленного персонала.
Согласно ДБН в жилых зданиях с условной высотой более 26,5 м при общей площади квартир на этаже 500 кв.м. и более, следует предусматривать не менее двух незадымляемых лестничных клеток; при этом не менее 50% из них должны быть типа Н1, остальные лестничные клетки допускается проектировать типов Н2 или Н4.
7. Об обеспечении детскими садами и школами
Проектом ЖК запланировано на первом этаже дома размещения групп для кратковременного пребывания детей дошкольного возраста вместимостью 50 детей. На дом в 374 квартиры детсада на 50 детей будет недостаточно. Хотя в пешеходной доступности немало детских садов: № 544 с яслями, № 180, № 40 с яслями, № 130 и украино-немецкий детский сад. И на первый взгляд кажется, что проблем с устройством ребенка в детский сад возникнуть не должно. Однако существующие детсады вряд ли смогут вместить всех желающих. Ведь в этом микрорайоне, кроме ЖК Symbol, строится еще немало жилых комплексов: ЖК Лукьяновский каскад (259 квартир), ЖК Нагорная, 25 (1043 квартиры), ЖК Киевская Швейцария (1253 квартиры), ЖК UNIT.Home (2471 квартира) , ЖК ул. Делегатский (152 квартиры).
С школами ситуация аналогичная. В микрорайоне есть 3 средние школы: № 139, № 1 и № 70. Из всех выше перечисленных ЖК только в ЖК UNIT.Home предусмотрено строительство школы, но на количество учеников она рассчитана - неизвестно.
комментарий эксперта
Инвесторам, имеющим детей дошкольного и школьного возраста, придется решать проблему с устройством детей в детский сад или школу, так как учебные заведения микрорайона не смогут вместить всех желающих.
8. О дорожном движении
ЖК Symbol расположен на улице Багговутовской. Это неширокая улица и уже сейчас на ней часто бывают пробки. При этом рядом с ней несколько ЖК только строятся. И после ввода их в эксплуатацию ситуация на дороге только ухудшится.
9. Об особенностях размещения квартир
Выше уже упоминалось, что проектом запланировано по 17 квартир на этаже. Мы нашли план этажа, который предлагают в отделе продаж.
10. По количеству лифтов
ДБН предусмотрено, что в 20-25-этажных домах минимально необходимое количество лифтов - 4 шт. Проектом запланировано, что сообщение между этажами осуществляется с помощью 4-х лифтов. Однако на поэтажных плане можно увидеть 5 лифтовых шахт - для 3 пассажирских и 2 грузовых лифтов.
11. Соответствие ЖК заявленному комфорт-класса
Девелопер представляет ЖК Symbol как комплекс класса «комфорт»
Местоположение
В системе города в центральной части города.
По отношению к рекреационным зонам отдыха: парк Котляревского - 0,6 км, Бабий Яр - 2,5 км, Кирилловский роща - 2,6 км и Куреневский парк - 3,2 км.
По отношению к городскому общественному транспорту: доступность к остановкам общественного транспорта менее 500 м. Ближайшая станция метро Лукьяновская - на расстоянии 900 м.
По отношению к объектам социально-бытовой и торговой инфраструктуры (ближайшие): ТЦ Променада (0,4 км), Фитнес-клуб "Sport Life" (менее 0,55 км), детский сад № 544 (0,6 км), детский сад № 180 (0,85 км), детский сад № 40 (0,85 км), специализированная школа № 61 (1,0 км), специализированная школа № 1 (1,0 км), Киевская областная клиническая больница ( 1,0 км), Институт нейрохирургии им. Ромаданова (0,6 км), госпиталь с поликлиникой ГУ МВД Украины (50 м).
Общие характеристики
1) имеющиеся 2-комнатные квартиры с площадью от 75,65 кв.м (для комфорт-класса допускается не менее 50 кв.м).
2) имеющиеся 3-комнатные квартиры с площадью от 100,96 кв.м (для комфорт-класса достаточно не менее 65 кв.м).
3) Количество паркомест: 200 машиноместа в паркинге на 374 квартир (1 машиноместо на 2 квартиры - признак комфорт-класса, обеспечено на 107%).
4) Высота потолка - 2,7 м.
комментарий эксперта
НЕ соответствует количество квартир в доме - 374, признак комфорт-класса - до 200 квартир в доме.
комментарий эксперта
НЕ отвечает: количество квартир на этаже 17, для комфорт-класса допускается до 10 квартир.
комментарий эксперта
НЕ соответствует: 1 комнатнатные квартиры с площадью от 31,26 кв.м, для комфорт-класса допускается не менее 36 кв.м.
Внешний вид
1) Технология строительства: монолитный железобетонный каркас.
2) Наружные стены: кирпич.
3) Благоустройство придомовой территории:
на эксплуатируемой кровли стилобата обустраивается дворовое пространство (площадки различного назначения)
озеленение - газоны, деревья и кусты.
Инженерные системы
Система отопления - централизованная система отопления;
Система противопожарной сигнализации - датчики пожарной безопасности;
Вертикальный транспорт: предусмотрено установить 4 лифта.
комфорт жителей
Охрана территории: нет (не обязательно для комфорт класса);
Закрытая территория от автомобилей;
Инфраструктура комплекса: детские площадки, спортивные зоны.
